Guías › Comprar para poner en Airbnb en Colombia: reglas, rentabilidad y en qué zonas funciona

Comprar para poner en Airbnb en Colombia: reglas, rentabilidad y en qué zonas funciona

Sí, se puede comprar un apartamento para ponerlo en Airbnb en Colombia, pero la pregunta que de verdad importa no es esa: es si el edificio te deja y si los números te cuadran. Lo primero que debes revisar, antes de firmar cualquier promesa de compraventa, es el reglamento de propiedad horizontal del inmueble. Ese documento manda: si autoriza el uso turístico o de renta corta, vas bien; si lo prohíbe, no hay Airbnb que valga; y si no dice nada, estás en zona gris y la asamblea de copropietarios podría restringirlo más adelante. Aparte de eso, si arriendas por menos de 30 días a través de una plataforma, la ley te considera prestador de servicios turísticos y quedas obligado a inscribirte en el Registro Nacional de Turismo (RNT).

Sobre la rentabilidad: la renta corta bien operada suele dejar más que la renta larga tradicional, pero no es plata regalada. Vive de dos variables que cambian todo el tiempo, la ocupación y la tarifa por noche, y carga costos que el arriendo normal no tiene: comisión de la plataforma, aseo entre huéspedes, administración, servicios, reposición y los meses flojos. En zonas de alta demanda turística como El Poblado o Laureles en Medellín los números cuadran mejor; en un barrio residencial sin flujo de viajeros, probablemente no. Abajo te explicamos las reglas, los requisitos, cómo se tributa y cómo estimar si tu caso concreto vale la pena, sin cifras infladas ni promesas.

¿Se puede poner Airbnb en propiedad horizontal? Lo que de verdad decide es el reglamento

Esta es la primera pregunta que debes resolver, porque un edificio equivocado tumba el negocio antes de empezar. En Colombia la propiedad horizontal se rige por la Ley 675 de 2001, y esa ley establece que cada propietario debe usar su inmueble según la destinación fijada en el reglamento de copropiedad, que aprueban los copropietarios en asamblea. En la práctica hay tres escenarios:

Antes de comprar con la idea de Airbnb, pide el reglamento de propiedad horizontal actualizado y léelo (o que lo lea tu asesor o un abogado). No te fíes de lo que diga el vendedor o el portero. Y ojo con la zona gris: aunque hoy no esté prohibido, la asamblea puede modificar el reglamento y restringir el uso turístico, así que ese ingreso no está garantizado a largo plazo si el edificio no lo autoriza de forma expresa.

Lo autoriza expresamente: el reglamento permite el uso como vivienda turística o renta de corta estadía. Es el escenario ideal; vas tranquilo.
Lo prohíbe expresamente: si el reglamento lo veta, operar igual te expone a sanciones. Aquí no hay vuelta: ese apartamento no sirve para Airbnb.
No dice nada (zona gris): mientras el reglamento guarde silencio, la copropiedad no puede prohibírtelo de un día para otro de forma unilateral; pero tampoco tienes garantía, porque la asamblea puede reformar el reglamento y restringirlo. Es el terreno más riesgoso.

Requisitos para tener un Airbnb en Colombia: el RNT y lo que viene con él

Si arriendas por menos de 30 días a través de plataformas (Airbnb, Booking y similares), la ley te considera prestador de servicios turísticos, y eso activa una serie de obligaciones. La principal es el Registro Nacional de Turismo (RNT). No es opcional: es el trámite que te vuelve un anfitrión formal. Estos son los pasos y las obligaciones típicas que debes tener en el radar:

RUT con la actividad correcta: actualiza tu RUT en la DIAN incluyendo la actividad económica de alojamiento (código CIIU 5519, 'otros tipos de alojamiento para visitantes'). Sin esto no puedes hacer el RNT.
Inscripción en el RNT: se hace en línea a través de las Cámaras de Comercio (plataforma de Confecámaras) y el registro se renueva cada año. Verifica en la plataforma oficial el trámite, los costos y los plazos vigentes, porque son datos que conviene confirmar en la fuente.
Autorización de la copropiedad: si el inmueble está en propiedad horizontal, normalmente necesitas que el reglamento autorice el uso turístico. Ata este punto antes de registrarte.
Póliza de responsabilidad civil: suele exigirse una póliza vigente que cubra daños a huéspedes y a terceros. Cotízala como parte de tus costos fijos.
Contribución parafiscal al turismo (FONTUR): los prestadores inscritos aportan de forma periódica un porcentaje de sus ingresos operacionales por la actividad turística. El porcentaje exacto y la periodicidad los debes confirmar con la fuente oficial vigente, porque son valores que conviene verificar caso a caso.

¿Cómo tributan los ingresos de un Airbnb? Renta, ICA, IVA y lo que cambia cada año

Aquí toca ser honesto y prudente: la carga tributaria depende de tu situación (persona natural o empresa, tus otros ingresos, la ciudad) y de valores que cambian año a año, así que te explicamos la estructura, no cifras que se desactualizan. Lo que sí es estable es que los ingresos de Airbnb son ingresos gravados y hay que declararlos.

En impuesto de renta, lo que ganas con la renta corta suma a tu declaración anual como cualquier otro ingreso; declararlo bien y llevar el registro de tus gastos deducibles (aseo, administración, comisiones, mantenimiento) es parte del juego. El ICA es un impuesto municipal de industria y comercio cuya tarifa fija cada municipio, así que en Medellín, Bogotá o Cartagena puede ser distinta; consulta la vigente en tu alcaldía. Y el alojamiento turístico en general está gravado con IVA, aunque existe un umbral por debajo del cual el arriendo de bajo valor diario puede quedar excluido; ese umbral se mide en UVT y la UVT cambia cada año, por lo que debes verificar el valor vigente y tu caso concreto con un contador o en la DIAN.

La recomendación práctica: no adivines con los impuestos de un Airbnb. Los porcentajes de ICA, el umbral de IVA en UVT y la parafiscal de turismo son justo el tipo de dato que cambia y que, mal calculado, te puede costar caro. Un contador que conozca vivienda turística se paga solo, sobre todo si vas a manejar el inmueble como negocio.

¿Cuánto deja un Airbnb en Colombia? Rentabilidad real, sin promesas

Lo primero: nadie serio te puede prometer una cifra fija, porque el ingreso de un Airbnb depende de dos variables que se mueven todo el tiempo, la ocupación (qué porcentaje de noches se llena al mes) y la tarifa por noche (que sube en temporada y baja cuando hay poca demanda). Por eso verás datos de mercado muy distintos según la fuente y la zona: la ocupación y la tarifa promedio de un mismo barrio cambian bastante entre un estudio y otro, y un apartamento estándar no factura lo mismo que uno bien ubicado en El Poblado. Toma cualquier número que veas por ahí como referencia, no como garantía.

Lo segundo, y lo que muchos ignoran: la renta corta tiene costos que la renta larga no tiene. La plataforma cobra una comisión sobre lo facturado (revisa el porcentaje vigente, porque depende del plan y del tipo de anfitrión), hay que pagar aseo entre huéspedes, administración del edificio, servicios públicos incluidos, reposición de cosas que se dañan o se pierden, y asumir los meses flojos en que el apartamento no se llena. Cuando restas todo eso, el rendimiento neto es menor que el ingreso bruto que suena tan bonito.

Aun así, la conclusión general del mercado es que un Airbnb bien ubicado y bien operado suele rendir por encima de la renta larga tradicional. La renta larga es más predecible y menos trabajo, pero deja menos; la renta corta puede dejar más, a cambio de operarlo como un pequeño negocio (o pagarle a alguien que lo haga). La diferencia real no la marca la plataforma, la marca la ubicación: sin flujo constante de viajeros, la renta corta no tiene con qué llenar el apartamento.

Estima con rangos, no con el mejor mes: proyecta con una ocupación conservadora y una optimista, y mira si en la conservadora todavía te cuadra.
Resta TODOS los costos: comisión de plataforma, aseo, administración, servicios, seguro, impuestos, reposición y vacancia. El ingreso neto es lo que importa.
Compara contra la renta larga del mismo apartamento: si la diferencia neta es pequeña, quizás no vale el trabajo extra ni el riesgo de la renta corta.
La ubicación manda: cerca de zonas turísticas, gastronómicas y de negocios se llena; en un barrio dormitorio sin viajeros, no.

Renta corta vs renta larga: cuál te conviene y cómo elegir la zona

No hay un ganador universal; hay un ganador para tu perfil y tu inmueble. La renta larga es tranquila: un contrato, un inquilino, un ingreso estable cada mes, poco trabajo y menos exposición a temporadas. La renta corta es un negocio activo: más ingreso potencial, pero también más gestión, más costos variables y dependencia total de la demanda turística. Si no quieres estar pendiente de reservas, aseos y reseñas (ni pagarle a un operador que lo haga), la renta larga probablemente es lo tuyo.

Para que la renta corta funcione, la zona tiene que traer viajeros por sí sola. En Medellín, barrios como El Poblado y Laureles concentran la demanda turística y de negocios, por eso ahí los números suelen cuadrar mejor; en Bogotá y Cartagena pasa algo parecido con sus zonas de mayor flujo. Pero incluso dentro de una ciudad buena, comprar en el edificio equivocado (uno que prohíbe el uso turístico) o en una micro-zona sin movimiento puede volver el negocio inviable. Por eso la decisión de comprar para Airbnb es, en el fondo, una decisión de ubicación y de reglamento antes que de decoración.

Aquí es donde tener un buen asesor te ahorra errores caros. En ElBroker acompañamos la compra mirando lo que suele quedar por fuera cuando alguien se enamora de un apartamento: si el reglamento de propiedad horizontal permite el uso turístico, cómo se comporta la zona en demanda real, y si los números aguantan un escenario conservador y no solo el del folleto. Puedes agendar una visita sin compromiso al inmueble que te interese y resolver estas preguntas antes de firmar, no después.

Preguntas frecuentes

¿Comprar apartamento para Airbnb es rentable en Medellín?

Puede serlo, sobre todo en zonas de alta demanda como El Poblado o Laureles, donde el flujo de viajeros y de negocios llena el apartamento. Los datos de mercado muestran ocupaciones y tarifas muy distintas según el barrio y el estudio, así que no tomes ninguna cifra como garantía. La clave es que la zona traiga huéspedes por sí sola y que, tras restar comisiones, aseo, administración e impuestos, el rendimiento neto siga superando al de la renta larga. En un barrio residencial sin turismo, difícilmente cuadra.

¿Cuánto deja un Airbnb en Colombia al mes?

No hay una cifra fija honesta, porque depende de la ocupación (qué tanto se llena) y de la tarifa por noche, que cambian con la temporada y la zona. En general el mercado indica que un Airbnb bien ubicado y bien operado tiende a dejar más que la renta larga, pero con más trabajo y más costos. Para estimar tu caso, proyecta con una ocupación conservadora, resta todos los gastos (plataforma, aseo, administración, servicios, seguro, impuestos y meses vacíos) y quédate con el ingreso neto, no con el bruto.

¿Se puede poner Airbnb en propiedad horizontal?

Depende del reglamento de propiedad horizontal, que es el que manda según la Ley 675 de 2001. Si el reglamento autoriza el uso turístico, sí; si lo prohíbe, no; y si no dice nada, estás en zona gris y la asamblea de copropietarios podría restringirlo después. Por eso, antes de comprar con la idea de Airbnb, revisa el reglamento actualizado del edificio y no te guíes solo por lo que diga el vendedor.

¿Cuáles son los requisitos para tener un Airbnb en Colombia?

Si arriendas por menos de 30 días vía plataformas, eres prestador de servicios turísticos y debes inscribirte en el Registro Nacional de Turismo (RNT). Para eso necesitas el RUT con la actividad de alojamiento (código CIIU 5519), hacer el registro en línea por las Cámaras de Comercio (Confecámaras) y renovarlo cada año. Además suele exigirse una póliza de responsabilidad civil, la autorización de la copropiedad si aplica, y pagar la contribución parafiscal de turismo. Verifica plazos y valores vigentes en las fuentes oficiales.

¿Cómo se pagan los impuestos de un Airbnb en Colombia?

Los ingresos de Airbnb son gravados y hay que declararlos. Suman a tu impuesto de renta anual, pagas ICA municipal según la tarifa de tu ciudad, y el alojamiento turístico en general está sujeto a IVA, salvo un umbral de bajo valor diario que se mide en UVT y cambia cada año. Como los porcentajes y umbrales se actualizan, lo prudente es confirmar los valores vigentes con la DIAN, tu alcaldía y, ojalá, un contador que conozca vivienda turística. No calcules impuestos de oído: un error ahí sale caro.

¿Renta corta o renta larga: cuál conviene más?

La renta larga es más estable y menos trabajo: un contrato, un ingreso fijo, poca gestión. La renta corta puede dejar más, pero es un negocio activo con costos variables (aseo, comisión, vacancia) y depende de la demanda turística de la zona. Si quieres tranquilidad, renta larga; si quieres maximizar ingreso y estás dispuesto a operarlo (o a pagar un operador) y compraste en una zona con viajeros, renta corta. La ubicación y el reglamento del edificio deciden más que cualquier otra cosa.

Encuentra tu apartamento con ElBroker

Te acompañamos en todo el proceso —de la búsqueda a la escritura— con un asesor que responde rápido.

Ver apartamentos Ver todas las ciudades

Sigue aprendiendo

Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: julio de 2026.