Subsidio a la tasa de interés (FRECH): cómo funciona la cobertura del Gobierno

Qué es el FRECH y por qué no es un subsidio en efectivo

El FRECH es el mecanismo con el que el Estado subsidia la tasa de interés de los créditos de vivienda. La sigla significa Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria, y lo opera el Banco de la República. La idea de fondo es sencilla: en vez de darte dinero para la cuota inicial (eso es otra cosa, el subsidio familiar de vivienda), el Gobierno asume una parte de los intereses de tu crédito durante los primeros años.

La diferencia importa porque son dos ayudas distintas y no compiten entre sí. El subsidio familiar de vivienda (el de las cajas de compensación, el FNA o Mi Casa Ya) baja el monto que tienes que financiar; la cobertura FRECH baja la tasa a la que lo financias. En muchos casos un mismo hogar puede combinar las dos, y de hecho la cobertura de tasa suele venir amarrada a los programas del Gobierno como Mi Casa Ya. Por eso conviene preguntarle al banco por los dos beneficios y no solo por uno.

Como el FRECH es un descuento sobre la tasa y no un giro de plata, no lo ves entrar a tu cuenta: lo notas en que la cuota mensual te sale más baja mientras dura la cobertura. Cuando esos años se cumplen, la cuota sube al valor que corresponde a tu tasa plena. Ese es el punto que mucha gente pasa por alto cuando arma el presupuesto.

Cómo funciona el subsidio de tasa de interés: puntos, cuotas y años

El FRECH baja tu tasa efectiva anual una cantidad fija de puntos porcentuales, y lo hace solo durante un número limitado de cuotas al comienzo del crédito. El diseño histórico del programa ha cubierto los primeros siete años, que equivalen a las primeras 84 cuotas mensuales; de ahí en adelante la cobertura se acaba y pagas la tasa completa que pactaste con el banco.

Un ejemplo solo para ver el efecto, con números redondos e inventados para la cuenta (no es una tasa real): si tu crédito quedara pactado cerca del 12,5% efectivo anual y la cobertura te bajara unos 2,5 puntos, durante esos años pagarías como si tu tasa fuera cercana al 10%. Esa diferencia se traduce directo en una cuota más baja. Cuánto te ahorras de verdad depende del valor del crédito, del plazo y de los puntos que estén vigentes.

Ojo con esto para planear: el alivio es temporal. La cobertura te ayuda fuerte en los primeros años, que suelen ser los más apretados, pero tu crédito sigue muchos años más y la cuota subirá cuando termine el subsidio. Pídele al asesor del banco que te muestre las dos cuotas —la de los años con FRECH y la de después— para que sepas a qué te estás comprometiendo.

• Cuánto baja: una cantidad fija de puntos porcentuales sobre tu tasa efectiva anual, definida por decreto según el tipo de vivienda.
• Por cuánto tiempo: el esquema típico ha cubierto los primeros 7 años del crédito, es decir alrededor de las primeras 84 cuotas.
• Cómo lo recibes: no es efectivo, es una cuota mensual más baja mientras dura la cobertura.
• Tiene tope en salarios mínimos: el beneficio se calcula con un monto máximo en SMMLV, así que en créditos altos el descuento no es infinito. Confirma el tope vigente con tu banco.

Cuántos puntos baja el subsidio de tasa según el tipo de vivienda (VIS y no VIS)

Cuántos puntos baja el subsidio de tasa no es un solo número: depende de si la vivienda es de interés prioritario (VIP), de interés social (VIS) o no VIS. La lógica del programa es dar más cobertura a la vivienda más económica y menos a la más costosa. Como estos valores se ajustan por decreto, te doy los órdenes de magnitud y te pido que verifiques el dato vigente antes de decidir.

En términos generales, la vivienda de interés prioritario (la más económica) suele recibir la cobertura más alta; la de interés social (VIS), una intermedia; y la que no es de interés social —el subsidio de tasa para vivienda no VIS, ligado a Mi Casa Ya para vivienda de mayor valor— la más baja de las tres. Las cifras que han circulado históricamente rondan cerca de 5 puntos para VIP, alrededor de 4 para VIS y del orden de 2,5 para la no VIS; pero justamente porque cambian, tómalas como referencia y no como dato fijo.

La cobertura no VIS existe precisamente para quien compra una vivienda por encima del tope VIS y aun así quiere el alivio en la tasa. Ahí entran condiciones adicionales de valor del inmueble (un mínimo y un máximo, medidos en salarios mínimos) que definen si califica, y esos rangos también se actualizan cada año. Por eso el valor de tu caso hay que mirarlo contra la norma vigente, no contra un ejemplo viejo de internet.

Requisitos generales y cómo se solicita la cobertura

La buena noticia es que el FRECH no se pide en una ventanilla del Gobierno: se gestiona a través del banco donde sacas el crédito hipotecario. Al momento de solicitarlo marcas que quieres la cobertura FRECH, el banco valida si tu caso y el inmueble cumplen, y luego el Banco de la República aplica el descuento a tu tasa. Casi todos los bancos grandes operan el programa.

Los requisitos generales, sin meterme en cifras que cambian, apuntan a lo mismo en casi todas las modalidades: que seas persona natural (no una constructora), que la vivienda sea nueva, que la compra quede dentro de los valores que fija la norma, y que no hayas sido beneficiario antes de una cobertura de tasa —por regla general es una sola vez por hogar—. Además, los cupos son limitados y se van asignando, así que a veces toca estar pendiente de cuándo se habilitan.

• Ser persona natural que compra vivienda nueva para habitarla (no aplica para constructoras).
• Que la vivienda esté dentro de los valores que fija la norma para tu modalidad (VIS o no VIS): verifica el tope vigente en SMMLV.
• No haber recibido antes una cobertura de tasa de interés: por lo general es un beneficio de una sola vez.
• Solicitarlo al banco al momento de pedir el crédito, marcando la opción FRECH; el banco valida y el Banco de la República aplica el descuento.
• Estar atento a los cupos: son limitados y se asignan por disponibilidad.

Dónde confirmar las cifras vigentes antes de decidir

Este es el consejo más honesto que te puedo dar: los puntos exactos, los topes en salarios mínimos y los rangos de valor de la vivienda se actualizan cada tanto, sobre todo cuando sube el salario mínimo o sale un decreto nuevo. Cualquier número concreto que veas en un blog (incluido este) puede quedar viejo, así que úsalos para entender el mecanismo y confirma el dato fino antes de firmar.

Para el valor vigente, las fuentes oficiales son el Ministerio de Vivienda (Minvivienda) y el Banco de la República, que administra el FRECH. En la práctica, quien te da la cifra aterrizada a tu caso —tu tasa, tu cuota con y sin cobertura, y si tu inmueble califica— es el banco donde tramitas el crédito. Pide siempre la simulación con y sin FRECH por escrito.

Y para la parte de conseguir la vivienda que sí califique, ahí es donde en ElBroker te acompañamos: te ayudamos a encontrar inmuebles que encajen con estos programas, a ver si la propiedad entra en los rangos, y coordinamos la visita sin compromiso para que compares antes de meterte en el crédito. La idea es que llegues al banco con la vivienda correcta y las preguntas claras, no que compres a ciegas.

Preguntas frecuentes

Sigue aprendiendo

• Reglamento de propiedad horizontal: coeficientes, zonas comunes y qué obliga a los propietarios
• Cuotas extraordinarias y expensas de administración: cuándo se cobran y qué pasa si no pagas
• Comprar un apartamento con hipoteca vigente: se puede y cómo hacerlo seguro
• Embargo, afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia: qué revisar antes de comprar
• Vicios ocultos y saneamiento: qué hacer si el apartamento que compraste tiene fallas
• Comprar un inmueble en sucesión o herencia: cómo se hace y qué pedir
• Ver todas las guías →