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Vivienda VIS en Colombia: qué es, topes y cómo comprar

La vivienda VIS (Vivienda de Interés Social) es una categoría de vivienda en Colombia que tiene un tope máximo de precio fijado por el Gobierno y que, por estar dentro de ese tope, da acceso a beneficios para el comprador: subsidios a la cuota inicial, mayor porcentaje de financiación del banco y, en algunos periodos, subsidio a la tasa de interés. En la práctica, comprar VIS significa comprar una vivienda más asequible y con ayudas estatales asociadas, frente a una vivienda no VIS que no tiene ese tope ni esos beneficios.

Lo primero que debes entender es que el tope de precio de la VIS se mide en salarios mínimos (SMMLV) y el Gobierno lo actualiza cada año, así que el valor exacto en pesos cambia con frecuencia. Por eso aquí te explicamos el mecanismo (cómo funciona, qué revisar y cómo comprar) y no un número fijo: verifica los topes y montos vigentes del año en curso con tu banco o en Minvivienda antes de comprometerte con un apartamento VIS.

Qué define a una vivienda VIS (y en qué se diferencia de la VIP)

Tope de precio: la VIS no puede superar un máximo en SMMLV que define el Gobierno cada año. Si el apartamento cuesta por encima de ese tope, deja de ser VIS.
VIP (Vivienda de Interés Prioritario): es el escalón más económico, con un tope aún más bajo que la VIS, pensado para los hogares de menores ingresos.
Beneficios: por estar dentro del tope, la VIS y la VIP pueden acceder a subsidios como Mi Casa Ya y a financiación de hasta el 80% del valor (en vivienda no VIS suele ser hasta el 70%).
Puede ser casa o apartamento, nueva o, en algunos casos, usada: el concepto VIS se refiere al precio y a las condiciones, no solo a obra nueva.

Cómo comprar un apartamento VIS, paso a paso

1. Confirma tu presupuesto: con financiación de hasta el 80%, la cuota inicial de un VIS ronda el 20% del valor, más un 2%-3% de gastos de escrituración.
2. Pide preaprobación de crédito hipotecario o leasing en uno o varios bancos, y pregunta de una vez por los subsidios a los que podrías aplicar.
3. Verifica que el proyecto esté registrado como VIS y que su precio esté dentro del tope vigente del año: esto es lo que habilita los beneficios.
4. Revisa el respaldo del proyecto: trayectoria de la constructora y que tu dinero quede en un encargo fiduciario si compras sobre planos.
5. Tramita el subsidio a través del banco (no yendo directo a una entidad del Gobierno): si cumples, se aplica a tu cuota inicial al momento del desembolso.
6. Firma promesa de compraventa, deja avanzar el estudio de títulos y el avalúo, y cierra con la escrituración y el registro a tu nombre.

Qué revisar antes de firmar un VIS

Confirma que el precio del apartamento no supere el tope VIS del año en curso, porque si lo supera pierdes el acceso a los subsidios y a la financiación ampliada. Pide siempre por escrito que el proyecto está clasificado como VIS y revisa que cumplas los requisitos del subsidio que quieres usar (por lo general: no ser propietario de otra vivienda, no haber recibido antes un subsidio y tener el crédito aprobado).

Y ten presente que los montos de los subsidios, los topes en SMMLV y las reglas de cada programa cambian con cada gobierno y cada año. No te guíes por cifras de años anteriores: verifica los topes y montos vigentes con tu banco o en Minvivienda antes de comprometerte.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la vivienda VIS en Colombia?

Es la Vivienda de Interés Social: una vivienda cuyo precio no supera un tope máximo fijado por el Gobierno (medido en salarios mínimos y actualizado cada año) y que, por estar dentro de ese tope, da acceso a subsidios y a mayor porcentaje de financiación. Verifica el tope vigente del año con tu banco o en Minvivienda.

¿Cuánto cuesta un apartamento VIS?

No hay un valor único: el tope de la VIS se mide en SMMLV y el Gobierno lo actualiza cada año, así que el precio máximo en pesos cambia. Lo importante es que el apartamento esté por debajo del tope vigente para que conserve los beneficios. Confirma la cifra del año en curso antes de comprar.

¿Qué diferencia hay entre VIS y vivienda no VIS?

La VIS tiene un tope de precio y da acceso a subsidios y a financiación de hasta el 80%. La vivienda no VIS no tiene ese tope, suele financiarse hasta el 70% y no accede a esos subsidios. Por eso, para un primer comprador con presupuesto ajustado, los apartamentos VIS suelen ser el punto de entrada.

¿La vivienda VIS tiene subsidio?

Sí. La vivienda VIS (y la VIP) puede acceder a subsidios del Gobierno como Mi Casa Ya, a subsidios de las cajas de compensación y, en algunos periodos, al subsidio a la tasa. Los montos cambian cada año; verifícalos con tu banco o en Minvivienda.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: junio de 2026.