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Capacidad de endeudamiento: ¿cuánto te presta el banco para vivienda?

El banco no te presta "lo que valga la casa": te presta según dos límites que actúan al mismo tiempo, y el monto que te aprueben es el menor de los dos. El primero es tu capacidad de pago, es decir, qué parte de tu ingreso mensual puede irse en la cuota. Con el Decreto 0583 de 2025 ese tope subió para vivienda No VIS del 30% al 40% de los ingresos familiares, así que hoy calificas para un crédito más grande que antes con el mismo sueldo (el porcentaje aplica a la primera cuota del crédito o leasing; confirma con tu banco cómo cae en tu caso). El segundo límite es cuánto financian del inmueble: por regla general un crédito hipotecario cubre hasta el 70% del valor de una vivienda No VIS y hasta el 80% de una VIS, así que el resto —la cuota inicial, típicamente entre 20% y 30%— lo pones tú.

En plata blanca: si tu ingreso solo aguanta una cuota de cierto tamaño, ese es tu techo aunque la casa sea barata; y si la casa es cara, la cuota inicial puede ser el freno aunque el sueldo dé de sobra. Por eso, para saber cuánto puedes pedir de crédito hipotecario, primero calculas la cuota máxima que soportas con tu ingreso y luego revisas que tengas ahorrada la cuota inicial del inmueble que quieres. Abajo está la fórmula sencilla, cuánto deberías ganar para comprar apartamento según el precio, y cómo entran las cesantías y el leasing en la ecuación. Un aviso útil: la tasa y el valor tope de la VIS cambian cada año, así que este texto explica el método y te dice dónde confirmar el dato del momento.

Cómo calcular tu capacidad de endeudamiento (la fórmula que usa el banco)

La capacidad de endeudamiento es cuánto de tus ingresos puedes comprometer en cuotas de deuda sin ahogarte. El banco la mide con un indicador llamado relación cuota-ingreso: toma tu ingreso mensual, le aplica el porcentaje máximo permitido y de ahí sale la cuota tope que puedes pagar. Es la base para responder con cuánto de sueldo te prestan para vivienda.

El cálculo tiene tres pasos. Primero, suma tus ingresos mensuales netos; si compras en pareja, se suman los dos y el monto sube. Segundo, réstale las cuotas de deudas que ya tienes —tarjetas, carro, créditos—, porque esas ya consumen parte de tu porcentaje disponible. Tercero, al saldo aplícale el tope permitido para cuota de vivienda y obtienes la cuota máxima que el banco te aceptaría.

Con esa cuota máxima, el simulador despeja el monto del crédito según la tasa de interés y el plazo (a mayor plazo, cuota más baja pero más intereses al final). Como la tasa cambia mes a mes y varía entre entidades, no te fíes de un número fijo de internet: mete tus datos en la calculadora de crédito hipotecario de dos o tres bancos y compara. Ese ejercicio te da, con tu caso real, cuánto puedes pedir.

¿Qué porcentaje de tus ingresos puede irse en la cuota de vivienda?

Aquí conviene separar dos cosas que suelen confundirse: el máximo legal y lo que es prudente para tu bolsillo.

El máximo lo fija la norma. Con el Decreto 0583 de 2025, el tope de ingresos que puede destinarse a la primera cuota del crédito No VIS pasó del 30% al 40% de los ingresos familiares, y la medida cobija también el leasing habitacional. En la práctica, con el mismo sueldo te pueden aprobar un crédito más grande que con la regla anterior. Como los topes pueden ajustarse con el tiempo, confirma el vigente y cómo aplica a tu caso (VIS o No VIS) directamente con el banco.

Ahora, que la ley te deje llegar al 40% no significa que te convenga. Como guía de salud financiera, muchos asesores recomiendan que la cuota de vivienda no pase de alrededor del 30% de tus ingresos, para que te quede aire ante imprevistos, un alza de tasa o gastos del hogar. Entre más apures hacia el tope legal, más ajustado vives. La regla práctica: pide lo que puedes pagar cómodo, no lo máximo que te aprueben.

¿Cuánto financia el banco y cuánto debes ganar para comprar apartamento?

Un crédito hipotecario tradicional no presta el 100% del inmueble. Por regla general financia hasta el 70% del valor de una vivienda No VIS y hasta el 80% si es VIS (vivienda de interés social). Lo que falta es la cuota inicial, que cubres tú y ronda entre el 20% y el 30% del precio. El porcentaje exacto varía entre entidades, así que confírmalo con cada banco.

Para estimar cuánto debes ganar para comprar apartamento, invierte la cuenta: mira la cuota mensual de ese crédito y calcula qué ingreso hace que esa cuota quepa en el porcentaje permitido. Si la cuota debe equivaler, digamos, al 30% de tu ingreso, tu ingreso tendría que ser unas tres veces la cuota. Cuanto más caro el apartamento, mayor la cuota y mayor el sueldo —o el ingreso sumado en pareja— que necesitas demostrar.

Dos palancas mueven mucho la cuenta: la cuota inicial y el plazo. Si llegas con más cuota inicial, pides menos crédito, la cuota baja y calificas más fácil. Si alargas el plazo, la cuota mensual baja aunque pagues más intereses al final. Por eso vale la pena simular varios escenarios antes de enamorarte de un inmueble.

Cesantías y leasing habitacional: dos aliados para que te alcance

Si el freno es la cuota inicial o el tamaño de la cuota, tienes dos herramientas muy usadas en Colombia.

Cesantías: la ley permite usarlas para vivienda y son tu mejor palanca para la cuota inicial. Puedes destinarlas a completar esa cuota inicial, hacer abonos a capital, pagar cuotas del crédito hipotecario o cubrir gastos ligados a la compra. Al usarlas, financias menos, la cuota baja y te aprueban más fácil. Para retirarlas, el fondo pide carta del empleador y soporte de la compra (por ejemplo, la promesa de compraventa). Confirma usos y montos vigentes con tu fondo de cesantías.
Leasing habitacional: en vez de un crédito, el banco compra el inmueble y te lo entrega a cambio de un canon mensual; al final pagas una opción de compra para quedarte con él. Su gran ventaja es que suele financiar un porcentaje mayor del inmueble —en algunos casos cerca del 100% según la regulación—, así que exige menos cuota inicial que un crédito tradicional. La diferencia de fondo: en el crédito eres dueño desde el día uno; en el leasing te vuelves dueño cuando ejerces la opción de compra al final. El leasing también puede traer beneficios tributarios; revisa con un contador cómo aplica a tu caso.
Cuál te conviene depende de cuánta cuota inicial tengas, tu situación tributaria y si prefieres ser propietario desde el inicio. No hay respuesta única: compara canon contra cuota, condiciones y letra menuda de cada opción.

Errores comunes al calcular cuánto te presta el banco

Mirar solo el sueldo y olvidar las deudas actuales: tarjetas y créditos ya consumen parte de tu porcentaje disponible y reducen lo que te prestan.
Creer que financian el 100%: en crédito tradicional casi siempre necesitas cuota inicial (20%-30%). Si no la tienes ahorrada, el crédito no alcanza aunque el sueldo dé.
Olvidar los gastos de cierre: escrituración, impuestos de registro y beneficencia, avalúo y estudio de títulos son plata aparte de la cuota inicial. Consulta los valores vigentes en la notaría y la oficina de registro.
Confiar en una cifra fija de internet: la tasa y el tope de ingresos cambian; el único número que sirve es el de tu simulación con tus datos reales.
Pedir el máximo que te aprueben: deja margen. Una cuota al límite se vuelve un problema ante cualquier imprevisto.
En ElBroker te acompañamos en esta parte: un asesor te ayuda a leer tu capacidad real, a estimar la cuota inicial que necesitas para el inmueble que te gusta y a agendar una visita sin compromiso antes de comprometerte con un crédito. Primero claridad, después firmas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me presta el banco para vivienda según mi sueldo?

Depende de dos topes que aplican a la vez. Por capacidad de pago, te prestan hasta donde la cuota quepa en el porcentaje de ingresos permitido: con el Decreto 0583 de 2025 ese tope subió para No VIS del 30% al 40% de los ingresos familiares (confirma con tu banco cómo aplica a tu caso). Por financiación, cubren hasta el 70% del inmueble No VIS y hasta el 80% del VIS; el resto es tu cuota inicial. El monto aprobado es el menor de los dos. La cifra exacta sale de simular con tu sueldo, tus deudas, la tasa del momento y el plazo.

¿Cómo calcular mi capacidad de endeudamiento paso a paso?

Suma tus ingresos mensuales netos (los dos, si compras en pareja), resta las cuotas de deudas que ya tienes y al saldo aplícale el porcentaje máximo permitido para cuota de vivienda. Eso te da la cuota tope que soportas. Con esa cuota, el simulador del banco despeja el monto del crédito según la tasa y el plazo. Como la tasa cambia, hazlo en la calculadora de crédito hipotecario de dos o tres bancos con tus datos reales.

¿Qué porcentaje de mis ingresos puede irse en la cuota de vivienda?

Legalmente, el tope para la primera cuota de vivienda No VIS subió del 30% al 40% de los ingresos familiares con el Decreto 0583 de 2025 (verifica el vigente y cómo aplica a VIS con tu banco). Pero como guía prudente de bolsillo, lo sano es que la cuota no supere alrededor del 30% de tus ingresos, para tener aire ante imprevistos. Puedes llegar al tope legal, pero no siempre te conviene.

¿Cuánto debo ganar para comprar apartamento?

Calcula la cuota mensual del crédito de ese apartamento y mira qué ingreso hace que la cuota quepa en el porcentaje permitido: si la cuota debe ser máximo el 30% de tu ingreso, necesitas ganar alrededor de tres veces esa cuota. A mayor precio, mayor cuota y mayor ingreso (o ingreso sumado en pareja) que debes demostrar. Aumentar la cuota inicial o alargar el plazo baja la cuota y reduce el sueldo requerido.

¿El banco financia el 100% de la vivienda?

En un crédito hipotecario tradicional, no: por regla general financian hasta el 70% del inmueble No VIS y hasta el 80% del VIS, y tú pones la cuota inicial (20%-30%). Si buscas financiar un porcentaje mayor con menos cuota inicial, el leasing habitacional puede cubrir en algunos casos cerca del 100% según la regulación, con la diferencia de que te vuelves dueño solo al ejercer la opción de compra al final.

¿Puedo usar las cesantías para el crédito o la cuota inicial?

Sí. La ley permite usar las cesantías para vivienda: completar la cuota inicial, hacer abonos a capital, pagar cuotas del crédito hipotecario o cubrir gastos de la compra. Usarlas reduce lo que financias, baja la cuota y facilita la aprobación. Para retirarlas, el fondo pide carta del empleador y soporte de la compra (como la promesa de compraventa). Confirma usos y montos vigentes con tu fondo de cesantías.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: julio de 2026.