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Cómo arrendar un apartamento en Colombia: paso a paso
Arrendar un apartamento en Colombia son cinco pasos: calcular el presupuesto real, buscar, visitar y revisar, presentar los papeles con una garantía, y firmar el contrato con inventario.
El error más caro está en el primer paso. Casi todo el mundo calcula con el canon y se olvida de la administración, que en muchos conjuntos suma entre el 10% y el 25% adicional. Un aviso de $1.500.000 puede costarte $1.850.000 al mes.
1. El presupuesto real
- Canon mensual.
- Administración: pregúntala SIEMPRE antes de ir a ver. Muchos avisos no la publican.
- Servicios públicos: varían mucho por estrato y por tamaño.
- Costo de la garantía: la póliza de arrendamiento se cobra como porcentaje del canon.
- Trasteo y primeras conexiones.
2. Buscar
La oferta está repartida entre portales, inmobiliarias con web propia, grupos de redes sociales y avisos de dueños directos. Ninguno los tiene todos, y buena parte de lo que aparece publicado ya está arrendado sin que nadie lo dé de baja.
Filtra por zona antes que por precio: moverte 20 minutos más lejos cambia el precio más que negociar.
3. La visita: qué mirar de verdad
- Presión del agua y estado del calentador. Abre las llaves.
- Humedades en esquinas, techos de baño y detrás de puertas.
- Señal de celular dentro del apartamento, no en la portería.
- Ruido a la hora en que vas a estar ahí, no a mediodía de un martes.
- Cuántos parqueaderos y si el que muestran es propio o de visitantes.
- Qué tan lejos queda de verdad del transporte que usas.
4. Papeles y garantía
Prepara con antelación: cédula, soporte de ingresos (certificado laboral, o RUT y declaración si eres independiente) y extractos bancarios de los últimos meses. La costumbre del mercado es pedir ingresos de dos a tres veces el canon.
La garantía será un codeudor con finca raíz o una póliza de arrendamiento. Lo que NO pueden exigirte es un depósito en dinero efectivo: lo prohíbe el artículo 16 de la Ley 820 de 2003.
5. Firmar bien
- Verifica que quien arrienda sea el dueño o tenga poder.
- Revisa que el contrato traiga el contenido mínimo del artículo 3 y diga quién paga servicios y administración.
- Haz el inventario con fotos fechadas de todo lo que ya viene dañado. Es lo que decide qué te cobran al salir.
- Pide copia firmada del contrato: el arrendador está obligado a entregártela.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo ganar para arrendar un apartamento?
La costumbre del mercado colombiano es entre dos y tres veces el canon mensual. No es una norma legal sino un criterio de riesgo del arrendador o la aseguradora.
¿La administración va incluida en el arriendo?
Casi nunca, pero depende de lo pactado. Pregúntalo siempre antes de visitar: puede sumar entre 10% y 25% al costo mensual.
¿Qué reviso primero cuando visito un apartamento?
Agua y calentador, humedades, señal de celular dentro del apartamento, ruido a la hora en que vas a estar, y si el parqueadero es propio o de visitantes.
¿Me pueden pedir depósito?
No. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe los depósitos en dinero efectivo como garantía. Lo válido es codeudor o póliza de arrendamiento.
¿Estás buscando dónde vivir?
Nosotros revisamos los 16 portales y las inmobiliarias que no publican en ninguno, descartamos lo que ya se arrendó, y te mandamos por WhatsApp los que cumplen lo que pides — con el teléfono de cada uno para que llames directo.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: agosto de 2026.