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Estados de las escrituras de un apartamento en Colombia
Cuando preguntas «¿cómo están las escrituras?», en realidad quieres saber una sola cosa: ¿el título está limpio y listo para pasarlo a tu nombre? En Colombia, las escrituras de un inmueble pueden estar en varios estados, de mejor a peor.
El documento que dice la verdad sobre el estado de un inmueble es el Certificado de Tradición y Libertad, que se pide en la Superintendencia de Notariado y Registro (VUR) por unos $20.000. Nunca te quedes solo con lo que diga el vendedor.
Los estados posibles, de mejor a peor
- Al día / saneadas: escriturado, registrado y sin deudas ni problemas. Listo para escriturar de inmediato. Es el ideal.
- Con hipoteca: tiene un crédito de banco encima. Es normal y vendible: la hipoteca se cancela (se «levanta») al momento de la venta con el dinero del comprador.
- Con leasing habitacional: el banco es el dueño del título hasta que se pague el leasing. Se vende, pero el banco entra en el proceso.
- Sin registro / sin escriturar: obra nueva que la constructora aún no ha escriturado ni registrado. Falta ese trámite antes de poder transferir.
- En sucesión: el dueño falleció y falta liquidar la sucesión. No se puede vender hasta resolverlo.
- Con embargo, pleito o limitación: hay una demanda o embargo. No se puede transferir hasta levantarlo. Bandera roja.
- Patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar: protección legal que hay que levantar antes de vender (trámite sencillo).
- Falsa tradición: el vendedor solo tiene posesión, no propiedad plena. Riesgoso; evítalo.
El documento que lo confirma todo
El Certificado de Tradición y Libertad muestra el historial completo del inmueble: quién es el dueño actual, si tiene hipotecas, embargos, limitaciones o cualquier anotación. Es el papel que separa lo que el vendedor dice de lo que realmente es.
Antes de firmar cualquier promesa de compraventa o entregar dinero, pide siempre el Certificado de Tradición y Libertad actualizado (de menos de 30 días).
Qué preguntar antes de comprar
- ¿El inmueble está escriturado y registrado?
- ¿Tiene hipoteca, leasing o embargo?
- ¿Está listo para escriturar ya, o falta algún trámite?
- ¿Hay patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar?
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar un apartamento con hipoteca?
Sí, es muy común y no representa un problema. La hipoteca del vendedor se cancela (se levanta) en el mismo momento de la venta, con el dinero que paga el comprador. El banco emite un paz y salvo y el título queda libre.
¿Qué es la falsa tradición?
Es cuando quien vende solo tiene la posesión del inmueble, no la propiedad plena. Comprar en falsa tradición es riesgoso porque el título no es completamente seguro. Verifícalo siempre en el Certificado de Tradición y Libertad.
¿Dónde pido el Certificado de Tradición y Libertad?
En la Ventanilla Única de Registro (VUR) de la Superintendencia de Notariado y Registro, en línea, por aproximadamente $20.000. Necesitas el número de matrícula inmobiliaria del inmueble.
¿Puedo comprar un apartamento que está en sucesión?
No directamente. Primero debe liquidarse la sucesión y quedar definido quién es el propietario legal. Hasta que eso no ocurra, el inmueble no se puede transferir.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: junio de 2026.