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Cuánto renta un apartamento en Colombia: rentabilidad del arriendo y cómo calcularla

En Colombia, un apartamento suele arrendarse por un canon mensual de entre el 0,5% y el 0,6% de su valor comercial. En plata: un apartamento de 300 millones se arrienda, en promedio, por algo así como 1,5 a 1,8 millones al mes. Llevado a rentabilidad bruta anual, eso equivale más o menos a un 6% a 9% del valor del inmueble antes de descontar gastos, un rango que coincide con lo que reporta el gremio inmobiliario (Fedelonjas) para el país. La cifra exacta cambia según ciudad, estrato, zona y estado del apartamento: un estrato alto suele rentar un porcentaje menor sobre su valor (porque el precio de compra es más alto) y un estrato medio suele rentar un porcentaje algo mayor.

Ahora, la pregunta de fondo no es solo cuánto renta, sino cuánto te queda a ti. La rentabilidad bruta suena bien pero engaña: sobre el arriendo hay que descontar administración de la copropiedad, impuesto predial, la comisión de la inmobiliaria (por costumbre alrededor del 10% del canon), la póliza de arrendamiento y los meses que el apartamento pueda quedar vacío. Cuando restas todo eso, la rentabilidad neta baja bastante. En esta guía te explicamos, con fórmulas claras y un ejemplo, cómo calcular tanto la renta como la rentabilidad, qué porcentaje del valor se cobra de arriendo según la ley, y cómo saber si en tu caso sí conviene comprar para arrendar.

Cuánto se cobra de arriendo según el valor del apartamento (y qué dice la ley)

La referencia práctica del mercado colombiano es sencilla: el canon mensual suele estar entre el 0,5% y el 0,6% del valor comercial del apartamento. En la práctica, los estratos medios tienden al extremo alto de ese rango (cerca del 0,6%) y los estratos altos al extremo bajo (cerca del 0,5%), porque a mayor precio de compra, menor es el porcentaje que la gente está dispuesta a pagar de arriendo. Por eso un apartamento más costoso no siempre es la mejor inversión para rentar: renta un porcentaje menor sobre lo que te costó.

Ese porcentaje no es del todo libre. La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, pone un tope legal: el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada. Fíjate que el mercado (0,5%-0,6%) queda muy por debajo de ese tope del 1%, así que en condiciones normales no es una restricción que apriete; existe para evitar cobros abusivos. La misma ley aclara que ese valor comercial estimado no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente del inmueble.

Una regla distinta, y que conviene no confundir, es la del aumento anual del arriendo. Un contrato de vivienda solo se puede reajustar una vez al año, cumplidos 12 meses con el mismo canon, y el incremento no puede superar la variación del IPC del año anterior certificada por el DANE. Como ese IPC cambia cada año, no te fíes de un número de memoria: consulta el dato vigente en la página del DANE antes de firmar o de aplicar un aumento. Para que tengas una idea de magnitud, en años recientes el tope se ha movido en un dígito (por el orden del 5%-6% anual), pero el valor que aplica siempre es el que el DANE publica para el año correspondiente.

Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble: bruta vs. neta

Calcular la rentabilidad de un inmueble tiene dos niveles, y la mayoría de la gente solo mira el primero. La rentabilidad bruta es la más optimista y la más citada, pero no refleja lo que de verdad te entra al bolsillo. La neta sí, porque descuenta los gastos reales de tener el apartamento arrendado. Estas son las dos fórmulas, tal como las usa el sector:

Rentabilidad bruta anual = (arriendo mensual × 12) ÷ valor del apartamento × 100. Por ejemplo, si arriendas en 1,6 millones al mes un apartamento que compraste en 300 millones: (1.600.000 × 12) ÷ 300.000.000 × 100 = 6,4% bruto anual.

Rentabilidad neta anual = (ingresos anuales por arriendo − gastos anuales) ÷ valor del apartamento × 100. Los gastos que restas son los que realmente pagas tú como propietario y que no le trasladas al arrendatario. Cuando haces bien esta cuenta, lo normal es que la neta quede uno o dos puntos porcentuales por debajo de la bruta.

Los gastos que se comen tu rentabilidad (no te saltes ninguno)

Este es el punto donde muchas inversiones que parecían buenas dejan de serlo. Antes de decidir, arma la lista completa de lo que vas a pagar cada año como propietario:

Comisión de la inmobiliaria: por costumbre en Colombia se maneja alrededor del 10% del canon mensual, y suele incluir la comercialización, el contrato, el inventario y la gestión del arriendo. Verifica el porcentaje exacto con la inmobiliaria, porque varía.
Póliza o seguro de arrendamiento: cubre el riesgo de que el inquilino no pague. A veces va incluida dentro de la comisión de la inmobiliaria y a veces se cobra aparte; confirma cómo es en tu contrato.
Impuesto predial: es anual y lo define cada municipio según el avalúo catastral, así que cambia por ciudad y por estrato. Consulta el valor vigente en la Secretaría de Hacienda o la página de impuestos de tu municipio.
Cuota de administración de la copropiedad: si el apartamento está en conjunto o edificio, alguien la paga. Aclara en el contrato si la asume el arrendatario o el propietario; eso cambia mucho la cuenta.
Vacancia: los meses que el apartamento queda vacío entre un inquilino y otro. Un solo mes sin arrendar al año ya te resta cerca de un 8% de tus ingresos anuales de ese apartamento.
Mantenimiento y reparaciones: pintura, arreglos, electrodomésticos, deterioro. No pasa todos los meses, pero conviene provisionar un monto anual.
Impuesto de renta sobre los ingresos por arriendo: el arriendo es un ingreso y, según tu situación tributaria, puede tener efecto en tu declaración. Consúltalo con tu contador o en la DIAN según tu caso particular.

Ejemplo completo: de la renta a la rentabilidad neta

Pongamos números redondos, solo para ilustrar el método (no son cifras de un apartamento real ni una promesa de rendimiento). Supón un apartamento de 300 millones que arriendas en 1,6 millones al mes.

Ingresos: 1.600.000 × 12 = 19.200.000 al año. Rentabilidad bruta: 19.200.000 ÷ 300.000.000 × 100 = 6,4% anual.

Ahora los gastos anuales aproximados de este ejemplo: comisión inmobiliaria ~10% del canon (unos 1.920.000 al año), predial y póliza (según ciudad y contrato) y una provisión por un mes de vacancia (~1.600.000). Al descontar estos rubros, la rentabilidad neta de este apartamento caería a un rango cercano al 4%-5% anual. Esa brecha entre el 6,4% bruto y el ~4%-5% neto es justo lo que ignora quien solo compara el arriendo contra el precio.

Falta una pieza que juega a tu favor: la valorización. Además de la renta, un buen apartamento en zona con demanda puede ganar valor con los años, y esa valorización se suma a la rentabilidad total de la inversión. Pero ojo: no está garantizada ni es plata en el bolsillo hasta que vendes, así que trátala como un extra probable, no como el sustento del negocio. Para decidir si comprar para arrendar, lo prudente es que la cuenta cierre con el arriendo neto y ver la valorización como el premio de largo plazo.

¿Es rentable comprar para arrendar en Colombia?

Depende, y la respuesta honesta es que no es un negocio de rentabilidad alta por el flujo del arriendo, sino de rentabilidad moderada y estable más valorización a largo plazo. Con una renta neta que en la práctica suele moverse en un dígito, la finca raíz difícilmente te va a dar retornos de flujo espectaculares. Lo que sí ofrece es un activo tangible, relativamente estable, que protege frente a la inflación (el canon se reajusta con el IPC cada año) y que históricamente se valoriza en ciudades con demanda.

Comprar para arrendar tiene más sentido cuando eliges bien la zona (demanda real de arrendatarios, buena ubicación, servicios cerca), el precio de compra es razonable frente al canon que puedes cobrar, tienes colchón para asumir meses de vacancia o reparaciones y piensas en horizonte de años, no de meses. Deja de tenerlo cuando pagas de más por el apartamento, la zona no tiene demanda de arriendo o necesitas liquidez inmediata (la finca raíz no se vende de un día para otro).

La clave está en la compra: una buena inversión inmobiliaria se hace al comprar bien, no al arrendar. Por eso vale la pena mirar el inmueble con cabeza fría, comparar el canon esperado contra el precio y no enamorarte de la propiedad antes de hacer la cuenta. En ElBroker te acompañamos justo en ese punto: puedes agendar una visita sin compromiso para ver el apartamento en persona y contar con un asesor que te ayuda a mirar los números reales de renta y rentabilidad de esa zona antes de que decidas, no después.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto renta un apartamento en Colombia al mes?

El arriendo mensual suele estar entre el 0,5% y el 0,6% del valor comercial del apartamento. Uno de 300 millones se arrienda, en promedio, por algo así como 1,5 a 1,8 millones al mes. El porcentaje varía por ciudad, estrato y zona: los estratos altos rentan un porcentaje algo menor sobre su valor y los medios un poco más.

¿Qué porcentaje del valor del apartamento se cobra de arriendo?

En la práctica, el mercado colombiano cobra entre el 0,5% y el 0,6% del valor comercial al mes. La Ley 820 de 2003 pone un tope legal: el canon no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Como ves, el mercado suele quedar por debajo de ese tope, que existe para evitar cobros abusivos.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble en arriendo?

La rentabilidad bruta anual es (arriendo mensual × 12) ÷ valor del inmueble × 100. La neta resta primero los gastos anuales (comisión de la inmobiliaria, predial, póliza, administración, vacancia): (ingresos anuales − gastos) ÷ valor del inmueble × 100. Usa siempre la neta para decidir, porque es lo que de verdad te queda.

¿Cuál es la rentabilidad promedio de la finca raíz en Colombia?

Según el gremio inmobiliario (Fedelonjas), los inmuebles generan rendimientos brutos anuales que rondan el 6% al 9% en promedio, según región y tipo de propiedad. Al descontar gastos, la rentabilidad neta por arriendo suele quedar en un dígito, más baja que la bruta. A eso se suma, aparte, la posible valorización del inmueble en el tiempo.

¿Es rentable comprar un apartamento para arrendar?

Puede serlo, pero como inversión de rentabilidad moderada y estable más valorización a largo plazo, no como flujo de dinero alto. Tiene sentido si compras a buen precio, en una zona con demanda de arrendatarios y con horizonte de años. La clave está en comprar bien: una buena inversión inmobiliaria se hace al comprar, no al arrendar.

¿Cuánto puede subir el arriendo cada año en Colombia?

El arriendo de vivienda se reajusta una sola vez al año, cumplidos 12 meses con el mismo canon, y el aumento no puede superar la variación del IPC del año anterior que certifica el DANE. Ese porcentaje cambia cada año, así que consulta el valor vigente en la página del DANE antes de aplicar cualquier incremento en lugar de fiarte de un número de memoria.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: julio de 2026.