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Contrato de arrendamiento de vivienda: qué debe tener y qué revisar

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana no exige escritura pública ni notaría: basta un documento privado firmado por las partes, e incluso puede ser verbal. Pero por escrito es lo sensato — sin papel, discutir después qué se pactó es la palabra de uno contra la del otro.

La Ley 820 de 2003 (art. 3) dice qué debe contener como mínimo: quiénes son las partes, la identificación del inmueble, el precio y la forma de pago, la relación de los servicios y cosas que se incluyen, y el término de duración.

Lo mínimo que debe decir

Nombre e identificación de arrendador y arrendatario.
Dirección exacta del inmueble y de las partes o dependencias que se arriendan.
Precio del canon, forma y lugar de pago.
Relación de los servicios, cosas o usos que se incluyen (parqueadero, depósito, muebles).
Término de duración del contrato.
Designación de la parte que asume los servicios públicos.

Lo que conviene añadir aunque la ley no lo exija

Inventario y acta de entrega con el estado real del inmueble, idealmente con fotos fechadas. Es lo que decide, al salir, quién paga qué.
Quién asume la cuota de administración (por defecto suele ser el arrendatario, pero se pacta).
Cómo y por qué medio se hacen las notificaciones entre las partes.
Reglas sobre mascotas, si el conjunto las permite.
Qué reparaciones asume cada uno: las necesarias son del arrendador; las locativas, del arrendatario.

Cláusulas que NO son válidas aunque las firmes

Una cláusula no se vuelve legal por estar en el contrato. La Ley 820 prohíbe expresamente los depósitos en efectivo como garantía (art. 16), y ninguna firma convierte eso en exigible.

Lo mismo con un reajuste por encima del IPC del año anterior, o antes de cumplir doce meses: se pacte lo que se pacte, el tope del artículo 20 manda.

Qué revisar antes de firmar

Que el que arrienda sea el dueño o tenga poder para hacerlo. Pide el certificado de tradición y libertad si tienes dudas.
Que el canon del contrato sea el mismo que te dijeron, y que quede claro si la administración va aparte.
Que el inventario refleje el estado REAL: humedades, rayones, electrodomésticos que no funcionan. Lo que no quede escrito, te lo cobran al salir.
Que estén los recibos de servicios al día. Una deuda vieja de servicios se vuelve tu problema.

Preguntas frecuentes

¿El contrato de arrendamiento tiene que ir a notaría?

No. El arrendamiento de vivienda urbana no requiere escritura pública ni autenticación. Un documento privado firmado por ambas partes es suficiente y válido.

¿Vale un contrato de arrendamiento verbal?

Sí, es válido, pero es mala idea: sin documento no hay forma de probar qué se pactó sobre canon, plazo o inventario si aparece un desacuerdo.

¿Quién paga la administración, el dueño o el que arrienda?

Lo que se haya pactado en el contrato. En la práctica suele asumirla el arrendatario, pero solo si quedó escrito. Si nada dice, es fuente de pleitos: déjalo claro antes de firmar.

¿Puedo firmar un contrato por menos de un año?

Sí, las partes pueden pactar el término que quieran. Si no pactan ninguno, se entiende de un año (art. 5).

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: agosto de 2026.