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Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda: qué debe incluir

Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana no necesita notaría ni formato oficial: basta un documento privado firmado por las dos partes. Lo que sí debe tener es el contenido mínimo del artículo 3 de la Ley 820 de 2003.

Abajo está la estructura completa, cláusula por cláusula, con lo que va en cada una. Sirve para redactar uno desde cero o para revisar el que te pasaron antes de firmar.

Contenido mínimo que exige la ley (art. 3)

Nombre e identificación de arrendador y arrendatario.
Identificación del inmueble: dirección completa y las partes o dependencias que se arriendan.
Precio del canon, forma y lugar de pago.
Relación de los servicios, cosas o usos conexos que se incluyen (parqueadero, depósito, muebles).
Término de duración del contrato.
Designación de la parte que asume el pago de los servicios públicos.

La estructura, cláusula por cláusula

1. Partes: nombres completos, cédulas y domicilio de arrendador y arrendatario.
2. Objeto: dirección exacta del inmueble y qué se incluye (garaje número X, depósito número Y).
3. Destinación: vivienda familiar. Conviene decirlo, porque es lo que hace aplicable la Ley 820.
4. Canon: valor mensual en números y letras, día límite de pago, y a qué cuenta.
5. Reajuste: remitirse al artículo 20 (una vez cada doce meses, máximo el IPC del año anterior).
6. Término: fecha de inicio y de terminación, y cómo opera la prórroga.
7. Servicios públicos y administración: quién paga qué, sin ambigüedad.
8. Garantías: codeudor, fiador o póliza. Recuerda que el depósito en efectivo está prohibido (art. 16).
9. Entrega e inventario: remitir al acta anexa con el estado del inmueble.
10. Obligaciones de las partes: se pueden citar los artículos 8 y 9 de la ley.
11. Terminación: causales y preavisos (arts. 22 y 24).
12. Notificaciones: dirección y correo de cada parte para avisos formales.
13. Firmas de ambas partes, y del codeudor si lo hay.

El anexo que más plata ahorra: el inventario

El contrato dice cuánto pagas; el inventario decide cuánto te devuelven o te cobran al salir. Debe listar cada espacio y su estado real: pisos, paredes, baños, cocina, electrodomésticos, llaves entregadas.

Acompáñalo de fotos fechadas de todo lo que ya venía dañado o marcado. Lo que no quede registrado al entrar, se asume que lo dañaste tú.

Cláusulas que no valen aunque estén firmadas

Depósito en dinero efectivo como garantía: prohibido por el artículo 16.
Reajustes por encima del IPC del año anterior, o más de una vez cada doce meses: el artículo 20 es un tope de orden público.
Renuncia anticipada del arrendatario a derechos que la ley le reconoce.

Preguntas frecuentes

¿El contrato de arrendamiento debe autenticarse en notaría?

No. Un documento privado firmado por las partes es válido para el arrendamiento de vivienda urbana. La autenticación es opcional.

¿Cuántas copias del contrato deben firmarse?

Al menos una por parte. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario una copia con las firmas (art. 8).

¿Qué pasa si el contrato no dice quién paga los servicios?

Es una de las omisiones que más pleitos causa. La ley pide que se designe (art. 3); si falta, aclárenlo por escrito antes de que llegue el primer recibo.

¿Puedo usar cualquier formato descargado de internet?

Puedes partir de uno, pero revísalo contra el contenido mínimo del artículo 3 y quítale las cláusulas que la ley no permite, como el depósito en efectivo. Muchos formatos que circulan las traen.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: agosto de 2026.