Impuesto de registro y gastos de notaría al comprar vivienda: cuánto cuesta y quién paga cada cosa

Notaría vs. registro: son dos cosas distintas (y dos pagos distintos)

Es el error más común: creer que "todo se paga en la notaría". La notaría y el registro son dos pasos y dos entidades diferentes, y entenderlo te evita sustos el día de la firma.

En la NOTARÍA se otorga la escritura pública de compraventa: el documento donde el vendedor declara que te vende y tú que compras, firmado ante notario. Ahí pagas los derechos notariales, también llamados gastos de escrituración. Pero firmar la escritura todavía no te hace dueño frente al Estado.

El paso siguiente es el REGISTRO: llevar esa escritura a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la inscriban en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble. Solo cuando queda registrada apareces tú como el nuevo propietario. Ese trámite trae dos costos: el impuesto de registro (que cobra el departamento) y los derechos de registro de la oficina (rentas y gastos de registro). Sin ese registro, para la ley la casa sigue a nombre del vendedor por más que ya hayan firmado.

Gastos de notaría en la compraventa: qué incluyen y cuánto son

Los derechos notariales por elaborar la escritura de compraventa se calculan sobre el valor de la venta según una tarifa nacional que la Superintendencia de Notariado y Registro actualiza cada año; por eso no vale la pena memorizar el número, cambia. Como referencia estable, esos derechos de escrituración suelen rondar el 0,5% del valor de la venta y por costumbre se dividen por partes iguales entre comprador y vendedor. Ese 50/50 no es una ley obligatoria: es la práctica del mercado y se puede pactar distinto en la negociación.

Ojo, que la escritura no es el único renglón de la cuenta de la notaría. En la misma factura aparecen otros conceptos, y conviene pedir el desglose antes de firmar:

• Derechos de escrituración: la tarifa notarial sobre el valor de la venta (ese ~0,5% de referencia). Se reparten 50/50 por costumbre.
• IVA sobre los derechos notariales: la notaría cobra IVA sobre su servicio; verifica el porcentaje vigente.
• Copias de la escritura y autenticaciones: tienen un costo aparte, menor, según cuántas copias saques.
• Retención en la fuente: no es un cobro de la notaría, sino un impuesto nacional que se recauda en ese momento y que paga el VENDEDOR (es un anticipo de su impuesto de renta a la DIAN). El porcentaje y el tope de valor a partir del cual aplica se ajustan; consulta el vigente en la DIAN.
• Impuesto de registro y derechos de registro: también se liquidan en el proceso, pero corresponden al departamento y a la Oficina de Registro (los vemos en el siguiente bloque).

Impuesto de registro del inmueble: qué es y cómo se calcula

El impuesto de registro es un impuesto departamental que se causa al inscribir en el registro público actos como la compraventa de un inmueble. No lo fija la notaría ni la DIAN: lo fija cada gobernación, y por eso la tarifa puede variar de un departamento a otro. La ley marca un rango dentro del cual cada departamento define su porcentaje; para actos con cuantía que se registran en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos ese rango legal va, a grandes rasgos, entre 0,5% y 1% del valor. La tarifa exacta de tu departamento confírmala con la gobernación o la oficina de rentas departamentales.

¿Cómo se calcula? Se aplica la tarifa del departamento sobre la base gravable, que es el valor del negocio que quedó en la escritura. Y aquí hay una regla clave anti-subfacturación: tratándose de inmuebles, esa base no puede ser inferior al avalúo catastral (o al autoavalúo, o al valor del remate o adjudicación, según el caso). O sea, aunque en la escritura se ponga un valor más bajo, el impuesto se liquida como mínimo sobre el avalúo catastral. Se paga a favor del departamento y, mientras no se pague, la escritura no queda inscrita.

Un punto que confunde a muchos: además del impuesto de registro pueden aparecer los llamados derechos de registro (rentas y gastos de registro) que cobra la propia Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por el servicio de inscripción, con su recargo por sistematización y conservación documental. El impuesto de registro (departamento) y los derechos de registro (oficina) son conceptos separados que suelen sumarse en la misma diligencia.

Boleta fiscal (boleta de rentas): qué es y para qué sirve

La boleta fiscal —también llamada boleta de rentas o recibo de rentas departamentales— es, en pocas palabras, el comprobante de que ya pagaste los impuestos departamentales asociados al registro de la escritura. Es un documento de trámite, no un impuesto adicional: prueba el pago para que la Oficina de Registro pueda inscribir tu compraventa.

En la práctica, la escritura firmada en notaría no se puede registrar si no va con la liquidación y el pago de lo departamental (el impuesto de registro y, donde aplique, la estampilla o contribución). Esa boleta es la que da fe de ese pago. Por eso, cuando alguien pregunta qué es la boleta fiscal, la respuesta honesta es: el papel que conecta la notaría con el registro; sin él, tu escritura se queda sin inscribir y no quedas como propietario.

Como el nombre, el formato y el trámite de la boleta cambian entre departamentos (unos lo hacen en línea, otros presencial), lo mejor es preguntar en la notaría o en la oficina de rentas del departamento cómo se liquida y dónde se paga en tu caso concreto.

¿Quién paga los gastos notariales y de registro en la compraventa?

No hay una ley que obligue a un reparto fijo de todos los gastos: buena parte es costumbre del mercado y, sobre todo, es negociable. Dicho eso, la práctica más extendida en Colombia es esta:

• Derechos de escrituración (notaría): se reparten por partes iguales, 50% comprador y 50% vendedor, salvo que se pacte otra cosa.
• Impuesto de registro y derechos de registro: los asume normalmente el COMPRADOR, porque es quien necesita inscribir la escritura y quedar como nuevo dueño.
• Retención en la fuente: la paga el VENDEDOR (es un anticipo de su impuesto de renta).
• Estampillas o contribuciones departamentales, donde apliquen: suelen quedar del lado del comprador, junto con lo del registro.
• Lo demás (copias, autenticaciones): normalmente lo cubre quien las necesita.

Cómo estimar tu cuenta sin caer en cifras falsas

Como todo esto se mueve por porcentajes que cambian (por año, por departamento y por el valor del inmueble), la forma sensata de calcularlo es por pasos y con las fuentes vigentes en la mano, no con un número fijo sacado de internet:

• Toma como base el mayor entre el precio de venta y el avalúo catastral del inmueble.
• Derechos de notaría: aplica la tarifa notarial vigente del año (Superintendencia de Notariado y Registro) y ten presente el reparto 50/50 por costumbre.
• Impuesto de registro: confirma la tarifa de tu departamento con la gobernación o rentas departamentales y aplícala sobre esa base.
• Derechos de registro: consulta el valor en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Supernotariado).
• Retención en la fuente (si vendes): verifica el porcentaje y el tope vigente en la DIAN.
• Pide en la notaría una pre-liquidación por escrito antes de firmar: ahí ves el total real de tu caso.

Preguntas frecuentes

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