Guías › ¿Cuánto pagas de impuestos al vender tu apartamento? Guía de ganancia ocasional y retención

¿Cuánto pagas de impuestos al vender tu apartamento? Guía de ganancia ocasional y retención

Cuando vendes tu apartamento en Colombia, el impuesto principal que puedes llegar a pagar se llama ganancia ocasional, y no se calcula sobre lo que recibes sino sobre lo que ganaste. La regla de fondo es sencilla: el impuesto recae sobre la utilidad, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble (a grandes rasgos, lo que te costó comprarlo más ciertas inversiones y ajustes que la ley permite sumar). Si vendes por el mismo valor en que compraste, no hay utilidad y no hay ganancia ocasional que pagar. Este impuesto aplica cuando has tenido el inmueble dos años o más; si lo vendes antes de cumplir dos años de posesión, esa utilidad se trata como renta ordinaria, no como ganancia ocasional.

En la escritura, además, la notaría te descuenta una retención en la fuente que funciona como un anticipo de ese impuesto, no como un cobro extra. Ese valor retenido se cruza después en tu declaración de renta: si al final debías menos, te devuelven o te abonan la diferencia; si debías más, pagas el saldo. La tarifa de la ganancia ocasional para personas naturales es un porcentaje fijo definido por ley, y existe una exención importante para quien vende su vivienda de habitación y reinvierte el dinero en otra casa o en su crédito hipotecario. Abajo te explico cómo se calcula paso a paso, qué suele retener la notaría y qué hacer para no pagar de más. Una advertencia que te ahorra dolores de cabeza: las cifras exactas (el valor de la UVT, los topes en pesos y la tarifa vigente) se actualizan cada año, así que trátalas como referencia y confirma siempre el dato del año en curso en la DIAN o con tu contador.

Qué es la ganancia ocasional en la venta de un inmueble (y cuándo aplica)

La ganancia ocasional es un impuesto que grava las utilidades que no vienen de tu actividad económica habitual: herencias, loterías, premios y, para lo que nos interesa aquí, la venta de bienes como un apartamento o una casa. La lógica es que no ganas dinero vendiendo inmuebles todos los días, así que esa utilidad recibe un tratamiento distinto (y en general más favorable) que tu salario o tus honorarios.

La condición de los dos años es la que más se pasa por alto. Para que la venta de tu inmueble se considere ganancia ocasional, tienes que haberlo poseído dos años o más. Si lo vendes antes de cumplir ese tiempo, la utilidad no es ganancia ocasional: entra como renta líquida ordinaria y tributa con las tarifas de renta, que son progresivas y pueden ser bastante más altas. Por eso, cuando estás cerca de cumplir los dos años, a veces esperar unos meses para escriturar te cambia por completo el impuesto que pagas.

Conviene también separar dos cosas que la gente mezcla. El impuesto por vender un apartamento (la ganancia ocasional) lo paga el vendedor y recae sobre la utilidad. Es distinto de los gastos de la compraventa (derechos de notaría, impuesto de registro, beneficencia), que suelen repartirse entre las partes y no dependen de si ganaste o no. Aquí nos concentramos en el impuesto del vendedor.

Cómo se calcula la ganancia ocasional en la venta de un inmueble

La fórmula base es corta: ganancia ocasional = precio de venta − costo fiscal del inmueble. El precio de venta es el valor que queda en la escritura. El costo fiscal es la parte que hay que armar con cuidado, porque de él depende que la utilidad (y el impuesto) suba o baje.

El costo fiscal, en términos generales, parte de lo que pagaste por el inmueble cuando lo compraste. A eso la ley te permite sumar las mejoras y construcciones que le hiciste (si tienes soportes), las contribuciones de valorización que pagaste y un reajuste por inflación que pesa más de lo que parece: el costo de compra se puede actualizar año a año con un porcentaje que la DIAN fija, lo que evita que pagues impuesto sobre una 'ganancia' que en realidad es solo el efecto de la devaluación del peso en el tiempo. Ese porcentaje de reajuste cambia cada año, así que se consulta el vigente; no es un número fijo.

Sobre la utilidad que resulte se aplica la tarifa de ganancia ocasional para personas naturales, que es un porcentaje fijo establecido por la ley (con la reforma vigente quedó en un solo porcentaje plano). Como esa tarifa puede moverse con futuras reformas tributarias, lo prudente es verificar el porcentaje del año en la DIAN antes de hacer tu cuenta definitiva. La estructura no cambia: primero armas bien el costo fiscal, luego restas, y sobre esa diferencia aplicas la tarifa.

Retención en la fuente en la venta de inmueble: lo que te descuenta la notaría

El día de la escritura, la notaría actúa como agente de retención y te descuenta un porcentaje del valor de la venta a título de retención en la fuente. La confusión más común es pensar que ese descuento es 'el impuesto'. No lo es: es un anticipo. La notaría lo gira a la DIAN a tu nombre y ese valor lo cruzas después en tu declaración de renta del año.

Así funciona el cruce en la práctica: si al hacer tu declaración resulta que el impuesto real de ganancia ocasional era menor que lo ya retenido (por ejemplo, porque aplicaba una exención o porque la utilidad fue pequeña), ese exceso queda a tu favor como saldo a devolver o a compensar. Si resulta que debías más, pagas la diferencia. Por eso una venta puede terminar sin impuesto neto e incluso con una devolución, aunque la notaría te haya retenido en la firma.

El porcentaje exacto de retención y los umbrales en UVT a partir de los cuales cambia se ajustan, así que conviene confirmarlos para el año en que vendes. Lo estable es el concepto: la retención de la notaría es un pago a cuenta del impuesto, no un costo adicional, y siempre juega a tu favor en la declaración.

Cómo no pagar ganancia ocasional: la venta de vivienda exenta de impuestos

Sí existe una forma legal de que la venta de tu vivienda quede exenta, total o parcialmente, y está en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario. Aplica a la casa o apartamento de habitación (donde efectivamente vives, no un local ni un inmueble de renta) y permite dejar exentas las primeras 5.000 UVT de utilidad. En pesos ese tope cambia cada año porque depende del valor de la UVT, así que consulta el equivalente vigente en la DIAN; para muchas ventas de vivienda familiar ese monto cubre buena parte o la totalidad de la ganancia.

El beneficio no es automático. Para que la exención opere tienes que cumplir requisitos concretos, y estos sí son estables por ley:

Que sea tu vivienda de habitación y que la hayas poseído dos años o más.
Que el dinero de la venta se deposite en una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) y desde ahí se destine a comprar otra vivienda de habitación o a pagar el crédito hipotecario del inmueble que vendiste.
Como alternativa a la cuenta AFC, si el dinero se abona directamente al crédito hipotecario del inmueble vendido, puede reconocerse el beneficio sin pasar por esa cuenta.
Que la reinversión de los recursos recibidos vaya hacia esos destinos permitidos; sacar la plata para otro fin hace perder el beneficio sobre esa parte.
Con la reforma vigente (Ley 2277 de 2022) se eliminó el antiguo tope de 15.000 UVT de avalúo catastral, así que hoy la exención puede aplicar sin importar el valor del inmueble, siempre que cumplas los demás requisitos.

Ejemplo sencillo para aterrizar la cuenta

Imagina que compraste tu apartamento hace varios años y hoy lo vendes por un valor mayor. Primero armas el costo fiscal: tomas lo que pagaste, lo actualizas con el reajuste por inflación del año y le sumas las mejoras con soporte y las valorizaciones que pagaste. La utilidad es el precio de venta menos ese costo fiscal actualizado, y suele ser bastante menor que la simple resta 'vendí en X, compré en Y', justamente por el reajuste.

Si ese apartamento era tu vivienda de habitación, lo tuviste más de dos años y vas a reinvertir el dinero en otra vivienda o en tu crédito hipotecario usando la cuenta AFC, sobre la utilidad puedes descontar la exención de las primeras 5.000 UVT. Si la utilidad queda por debajo de ese tope, el impuesto de ganancia ocasional puede ser cero, aunque la notaría igual te haya retenido en la firma (esa retención la recuperas en la declaración). Si la utilidad supera el tope, pagas la tarifa vigente solo sobre el excedente.

No te doy los pesos exactos, y es deliberado: dependen del valor de la UVT del año, del porcentaje de reajuste vigente y de la tarifa vigente, y un número desactualizado te haría planear mal. Antes de firmar, corre tu caso con un contador o directamente con las tablas del año en la DIAN. Una hora de asesoría bien puesta puede ahorrarte, de forma legal, varios millones.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto impuesto se paga por vender una casa o apartamento en Colombia?

Se paga ganancia ocasional, y solo sobre la utilidad (precio de venta menos el costo fiscal del inmueble), no sobre todo el valor de la venta. La tarifa para personas naturales es un porcentaje fijo definido por ley; verifica el porcentaje vigente del año en la DIAN. Si vendes por el mismo valor en que compraste, no hay utilidad y no hay impuesto. Y si es tu vivienda de habitación y reinviertes el dinero, buena parte o la totalidad de esa utilidad puede quedar exenta.

¿Cómo se calcula la ganancia ocasional en la venta de un inmueble?

Le restas al precio de venta el costo fiscal del inmueble. El costo fiscal parte de lo que pagaste al comprarlo, se actualiza con el reajuste fiscal por inflación que la DIAN fija cada año, y le sumas mejoras con soporte y valorizaciones pagadas. Sobre la utilidad resultante aplicas la tarifa vigente de ganancia ocasional. Armar bien el costo fiscal (sobre todo el reajuste por inflación) es lo que más baja el impuesto de forma totalmente legal.

¿A partir de cuánto tiempo la venta es ganancia ocasional y no renta?

A partir de dos años de posesión del inmueble. Si lo tuviste dos años o más, la utilidad tributa como ganancia ocasional (tratamiento generalmente más favorable). Si lo vendes antes de cumplir dos años, esa utilidad entra como renta ordinaria y tributa con las tarifas de renta, que suelen ser más altas. Cuando estás cerca de los dos años, esperar unos meses a escriturar puede cambiarte bastante el impuesto.

¿Qué es la retención en la fuente que me descuenta la notaría al vender?

Es un anticipo del impuesto, no un cobro extra. La notaría retiene un porcentaje del valor de la venta y lo gira a la DIAN a tu nombre. Luego, en tu declaración de renta, ese valor se cruza contra el impuesto real: si retuvieron de más, te queda saldo a favor para devolución o compensación; si faltó, pagas la diferencia. El porcentaje exacto y los umbrales en UVT se ajustan, así que confírmalos para el año en que vendes.

¿Cómo no pagar ganancia ocasional al vender mi vivienda?

Con la exención del artículo 311-1: si vendes tu vivienda de habitación, la tuviste dos años o más y depositas el dinero en una cuenta AFC para comprar otra vivienda o pagar tu crédito hipotecario (o lo abonas directo al crédito del inmueble vendido), las primeras 5.000 UVT de utilidad quedan exentas. Consulta cuánto equivale ese tope en pesos para el año vigente. Ten presente que sacar los recursos para otro fin hace perder el beneficio, y que no es automático: hay que cumplir los requisitos.

¿La exención de vivienda tiene un tope por el valor del inmueble?

Ya no. Antes el beneficio solo aplicaba a viviendas de hasta 15.000 UVT de avalúo catastral, pero la Ley 2277 de 2022 eliminó ese tope. Hoy la exención de las primeras 5.000 UVT de utilidad puede aplicar sin importar el valor del inmueble, siempre que sea tu vivienda de habitación y cumplas los requisitos de posesión y reinversión. Aun así, confirma el detalle vigente con tu contador antes de firmar.

¿Quién me ayuda a planear esto antes de vender o comprar?

Lo ideal es correr tu caso concreto con un contador antes de escriturar, porque el impuesto depende de tu costo fiscal, del año y de si aplicas la exención. En ElBroker acompañamos el proceso de compra y venta y te ayudamos a agendar una visita sin compromiso; para la parte tributaria puntual, siempre te recomendamos apoyarte en un contador y en las tablas oficiales de la DIAN del año en curso, para que planees con cifras reales y no con un número desactualizado de internet.

Encuentra tu apartamento con ElBroker

Te acompañamos en todo el proceso —de la búsqueda a la escritura— con un asesor que responde rápido.

Ver apartamentos Ver todas las ciudades

Sigue aprendiendo

Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: julio de 2026.