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Ley 820 de 2003: qué dice sobre el arriendo de vivienda en Colombia
La Ley 820 de 2003 es la norma que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Fija las reglas del juego entre arrendador y arrendatario: cuánto dura el contrato, cuánto puede subir el canon cada año, qué garantías se pueden exigir y cómo se termina el contrato.
Los tres puntos que más plata mueven, y que más gente desconoce: el arriendo solo se puede reajustar una vez cada doce meses y como máximo el IPC del año anterior (art. 20); están PROHIBIDOS los depósitos en dinero en efectivo como garantía (art. 16); y si no se pactó término, el contrato se entiende por un año y se prorroga solo (arts. 5 y 6).
Cuánto dura el contrato y cómo se renueva
- Si las partes no pactaron un plazo, se entiende celebrado por UN AÑO (art. 5).
- Al vencer, se prorroga automáticamente por un término igual si ambas partes cumplieron y el arrendatario sigue pagando (art. 6).
- La prórroga no es un contrato nuevo: se mantienen las mismas condiciones, salvo el reajuste del canon que permite la ley.
Cuánto puede subir el arriendo
El artículo 20 es claro: el reajuste solo procede cada DOCE MESES de ejecución del contrato, y no puede superar el 100% del IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año calendario inmediatamente anterior.
Es un techo, no una obligación: el arrendador puede subir menos, o no subir. Lo que no puede es subir más, ni hacerlo antes de que se cumplan los doce meses.
El arrendador debe informar el reajuste por un medio que deje constancia (carta, correo, mensaje).
Los depósitos en efectivo están prohibidos
El artículo 16 prohíbe expresamente exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Es una de las normas que más se incumple en la práctica.
Lo que sí es válido: pedir un codeudor o fiador, una póliza o seguro de arrendamiento, o una garantía específica para el pago de los servicios públicos (art. 15). Esas son garantías personales o de aseguradora, no depósitos.
Precio máximo del canon
El artículo 18 pone un tope: el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se arrienda. Y ese valor comercial, a su vez, no puede superar el doble del avalúo catastral (art. 19).
En la práctica casi nadie lo reclama, pero es la ley: si el arriendo mensual supera el 1% del valor comercial del inmueble, está por encima del máximo legal.
Obligaciones de cada parte
- Arrendador (art. 8): entregar el inmueble en buen estado, mantenerlo en condiciones de servir para lo pactado, hacer las reparaciones necesarias y garantizar el uso pacífico.
- Arrendatario (art. 9): pagar el canon dentro del plazo, cuidar el inmueble, pagar los servicios públicos que le corresponden y devolverlo en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural del uso.
- Subarrendar o ceder el contrato requiere el consentimiento expreso del arrendador (art. 17).
Cómo se termina el contrato
El arrendatario puede terminar en cualquier momento del plazo dando aviso escrito con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a tres meses de canon. Si avisa con esa antelación al vencimiento, no paga indemnización (art. 24).
El arrendador tiene causales tasadas (art. 22): no pago del canon o de los servicios, subarriendo no autorizado, daños al inmueble, entre otras. Algunas —como necesitar el inmueble para vivienda propia o para demolerlo— exigen preaviso de tres meses e indemnización.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pueden subirme el arriendo en Colombia?
Máximo el IPC del año anterior, y solo una vez cada doce meses de ejecución del contrato (art. 20 de la Ley 820 de 2003). Si te suben antes de cumplir el año, o por encima del IPC, está fuera de la ley.
¿Es legal que me pidan depósito para arrendar?
No. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales. Lo que sí pueden pedir es codeudor, fiador o una póliza de arrendamiento.
¿Qué pasa si se vence el contrato y nadie dice nada?
Se prorroga automáticamente por un término igual al inicial, con las mismas condiciones, si ambas partes venían cumpliendo (art. 6).
¿Puedo entregar el apartamento antes de que termine el contrato?
Sí, avisando por escrito con tres meses de anticipación y pagando una indemnización de tres meses de canon. Si el aviso llega con esa antelación al vencimiento, no hay indemnización (art. 24).
¿La Ley 820 aplica a locales comerciales?
No. Regula el arrendamiento de vivienda urbana. El arrendamiento comercial se rige por el Código de Comercio, con reglas distintas.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: agosto de 2026.