Guías › Contrato de arrendamiento en Colombia: qué debe incluir y cómo protegerte

Contrato de arrendamiento en Colombia: qué debe incluir y cómo protegerte

Un contrato de arrendamiento en Colombia es el acuerdo por el cual una persona (el arrendador) le entrega a otra (el arrendatario) el goce de un inmueble a cambio de un canon o precio mensual. Para vivienda urbana lo regula la Ley 820 de 2003, y esa ley trae una buena noticia y una advertencia. La buena: aunque el contrato no diga nada, la ley te protege igual con reglas mínimas de duración, prórroga y aumentos. La advertencia: esas reglas mínimas son tu red de seguridad, no tu plan A; si el papel está mal armado o trae cláusulas abusivas, pelear cada punto después es un dolor de cabeza que se evita revisando bien antes de firmar.

Lo que no puede faltar en un contrato de arrendamiento de vivienda urbana es: quiénes son las partes con su identificación, qué inmueble se arrienda, el precio y la forma de pago, la duración, quién paga los servicios públicos y qué servicios o zonas comunes están incluidos. Esos son los puntos mínimos que exige la ley. Y sí, el contrato de arriendo verbal es legal en Colombia para vivienda urbana, pero es un mal negocio para las dos partes: sin papel, cada quien recuerda lo que le conviene y no hay cómo probar lo pactado. Abajo te explico, en cristiano, qué mirar cláusula por cláusula, los tipos de contrato que existen y por cuánto tiempo queda amarrado un arriendo.

Qué debe tener un contrato de arrendamiento: el contenido mínimo por ley

La Ley 820 de 2003 permite que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sea verbal o escrito, pero en ambos casos las partes deben ponerse de acuerdo, como mínimo, en unos puntos concretos. Estos son los que no pueden faltar; si tu contrato no los trae, está incompleto:

Más allá de esos mínimos legales, un buen contrato agrega detalles que evitan discusiones: estado de entrega del inmueble (idealmente con acta y fotos), inventario si viene amoblado, reglas del canon y su aumento, causales de terminación y quién responde por las reparaciones. Nada de esto es opcional para tu tranquilidad, aunque la ley solo exija el listado de arriba.

Nombre e identificación completa del arrendador y del arrendatario (y del codeudor o fiador, si lo hay).
Identificación clara del inmueble: dirección exacta y, si aplica, la parte específica que se arrienda y las zonas o servicios que se comparten con otros ocupantes.
El precio (canon) y la forma de pago: monto, fecha, medio y a nombre de quién se paga.
El término o duración del contrato.
Quién paga los servicios públicos del inmueble.
La relación de servicios, cosas o usos conexos y adicionales (parqueadero, depósito, administración, gas, internet, etc.).

Cláusulas de un contrato de arrendamiento: cuáles revisar antes de firmar

Las cláusulas de un contrato de arrendamiento son las reglas del juego para toda la relación. Estas son las que más problemas generan y que conviene leer con lupa:

Canon y reajuste: el precio mensual y cómo sube. La ley permite aumentar el canon una vez cada doce meses, atado al comportamiento de la inflación (IPC) del año anterior. No confíes en un porcentaje fijo escrito de memoria: verifica el IPC vigente que publica el DANE para el año que corresponde.
Duración y prórroga: cuánto dura y qué pasa al vencerse (lo vemos en detalle más abajo).
Depósitos y garantías: ojo aquí. En vivienda urbana, la ley prohíbe exigir depósitos en dinero o cauciones reales sobre el inmueble como garantía del canon. Lo habitual y legal es respaldar el pago con un codeudor o fiador, o con una póliza o afianzadora, no con 'un mes de depósito' en efectivo. Si te lo piden, desconfía.
Servicios públicos y administración: dejar por escrito quién paga cada cosa evita el clásico pleito por la cuenta de energía o la cuota de administración.
Reparaciones: por regla general, las reparaciones locativas menores (las del uso normal) las asume el arrendatario y las estructurales las asume el arrendador. Que quede claro para no discutir por una llave o una filtración.
Causales de terminación y preaviso: en qué casos y con cuánta anticipación cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato. Este punto define cuán fácil es salirte o pedir el inmueble de vuelta.
Prohibiciones y penalidades: subarriendo, mascotas, cambios al inmueble, y las multas o cláusulas penales por incumplir. Verifica que las sanciones sean razonables y no leoninas.

Tipos de contrato de arrendamiento en Colombia

No todos los arriendos son iguales ni se rigen por las mismas reglas. Conocer los tipos de contrato de arrendamiento te ayuda a saber qué ley te aplica:

Vivienda urbana: el más común (apartamento o casa para habitar en zona urbana). Es el que regula la Ley 820 de 2003, con sus protecciones de duración, prórroga, tope de aumento y prohibición de depósitos.
Local comercial: para negocios. Se rige por el Código de Comercio y tiene reglas propias, como el derecho a la renovación del contrato a favor del comerciante cuando lleva cierto tiempo ocupando el local; no le aplican las reglas de vivienda.
Vivienda compartida o por habitaciones: cuando se arrienda solo una parte del inmueble y se comparten zonas comunes. Sigue siendo vivienda urbana, por eso la ley pide identificar bien la parte arrendada y los servicios compartidos.
Amoblado o por temporada corta: arriendos de días o semanas (turístico, temporal). Suelen manejarse por acuerdo entre las partes y no como un arriendo tradicional de vivienda; conviene dejar todo muy claro por escrito.
Verbal vs. escrito: más que un 'tipo', es la forma. Ambos son válidos en vivienda urbana, pero el escrito es el único que te deja probar lo pactado.

Duración del contrato de arrendamiento y prórroga automática

La duración de un contrato de arrendamiento es el tiempo por el que las partes quedan obligadas. Pueden pactar el plazo que quieran; pero si el contrato no dice nada sobre la duración, la ley entiende que es de un (1) año. Ese es el 'default' que te cubre cuando el papel calla.

Aquí está lo que casi nadie tiene claro: al vencerse, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se prorroga automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo término inicial, siempre que ambas partes hayan cumplido y el arrendatario acepte el reajuste del canon permitido. Es decir, el arriendo no se 'cae' solo porque llegó la fecha: se renueva salvo que se termine siguiendo las causales y avisos que la ley exige. Por eso, tanto para irte como para pedir el inmueble de vuelta, no basta con que 'ya se venció': hay que respetar el preaviso y el procedimiento. Antes de firmar o de dar por terminado un contrato, revisa las causales y los plazos de aviso; y si el caso es delicado, apóyate en un abogado o en la fuente oficial.

Contrato de arriendo verbal: es legal, pero te deja sin defensa

El contrato de arriendo verbal es legal en Colombia para vivienda urbana: la ley lo reconoce igual que al escrito, con las mismas protecciones de duración y prórroga. Que sea válido no significa que sea buena idea. El problema del verbal es probatorio: si mañana hay discusión por el canon, por el estado del inmueble o por quién paga los servicios, no hay documento que respalde a nadie y todo termina en la palabra de uno contra la del otro.

La recomendación es sencilla: siempre por escrito, aunque sea entre conocidos. Un contrato firmado, más un acta de entrega con fotos del estado del inmueble, protege a las dos partes por igual: al arrendatario, para que no le cobren daños que no hizo; al arrendador, para tener con qué reclamar si algo sale mal. Y si estás pensando en arrendar mientras decides dónde comprar, o comparando barrios antes de dar el paso, en ElBroker puedes agendar una visita sin compromiso y despejar dudas con alguien que te acompaña en el proceso, no que te presiona a firmar.

Preguntas frecuentes

¿Qué debe tener un contrato de arrendamiento en Colombia?

Como mínimo, según la Ley 820 de 2003: identificación de las partes, identificación del inmueble, el precio (canon) y su forma de pago, la duración del contrato, quién paga los servicios públicos y la relación de servicios o zonas comunes incluidos. A eso conviene sumarle acta de entrega, reglas de aumento del canon, causales de terminación y responsabilidad por reparaciones.

¿El contrato de arriendo verbal es legal?

Sí. Para vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 reconoce el contrato tanto verbal como escrito, y ambos tienen las mismas protecciones legales. El problema del verbal es que no deja cómo probar lo pactado: ante cualquier discusión sobre canon, servicios o estado del inmueble, no hay documento de respaldo. Por eso siempre es mejor firmarlo por escrito.

¿Cuánto dura y cada cuánto se renueva un contrato de arrendamiento?

Las partes pueden pactar el plazo que quieran. Si el contrato no dice nada sobre la duración, la ley entiende que es de un año. Al vencerse, se prorroga automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo término, siempre que ambas partes hayan cumplido y el arrendatario acepte el reajuste permitido del canon. No termina solo por llegar la fecha: hay que seguir las causales y avisos de ley.

¿Cuánto puede subir el canon de arrendamiento cada año?

El arrendador puede aumentar el canon una vez cada doce meses, y el tope está atado al IPC (inflación) del año calendario anterior. El porcentaje cambia cada año, así que no te fíes de una cifra fija: consulta el IPC vigente que publica el DANE para el año que corresponda y verifica el cálculo antes de aceptar un aumento.

¿Pueden pedirme un depósito en dinero al arrendar vivienda?

No. En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, la ley prohíbe exigir depósitos en dinero o cauciones reales sobre el inmueble como garantía del pago. Lo legal y habitual es respaldar el arriendo con un codeudor o fiador, o con una póliza de una afianzadora. Si te exigen 'un mes de depósito' en efectivo, es una señal de alerta.

¿Qué cláusulas de un contrato de arrendamiento debo revisar con más cuidado?

Sobre todo: el canon y cómo sube (atado al IPC), la duración y la prórroga, las causales de terminación y su preaviso, quién paga servicios y administración, la responsabilidad por reparaciones, y las multas o cláusulas penales por incumplir. Verifica que las sanciones sean razonables y que no te pidan depósitos en efectivo. Si algo te suena abusivo o confuso, pídelo por escrito y, ante la duda, consulta con un abogado.

Encuentra tu apartamento con ElBroker

Te acompañamos en todo el proceso —de la búsqueda a la escritura— con un asesor que responde rápido.

Ver apartamentos Ver todas las ciudades

Sigue aprendiendo

Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: julio de 2026.