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Contrato de arrendamiento en Colombia: guía 2026

Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia debe incluir, como mínimo, la identificación del arrendador y del arrendatario, la dirección del inmueble, el valor del canon y la forma de pago, la duración y las garantías o codeudores. Se rige por la Ley 820 de 2003, que protege tanto al inquilino como al propietario y fija reglas claras sobre depósitos, aumentos y terminación.

Puede ser verbal o escrito, pero siempre conviene firmarlo por escrito para tener prueba de lo acordado. A continuación te explicamos qué debe contener una buena plantilla de contrato de arrendamiento, cuánto puede subir el canon cada año, en qué casos se puede dar por terminado y qué revisar antes de firmar.

Qué dice la Ley 820 de 2003

La Ley 820 de 2003 es el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Define los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, regula el valor máximo del canon, los aumentos anuales, las garantías permitidas y las causales por las que cualquiera de las partes puede terminar el contrato.

Una regla clave es que el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble (incluido el del terreno). Además, la ley prohíbe exigir depósitos en dinero o cualquier otra garantía en efectivo para respaldar el cumplimiento del contrato: en su lugar se usan codeudores, pólizas de arrendamiento o aseguradoras.

Qué debe contener el contrato de arrendamiento

Datos completos del arrendador y del arrendatario (nombre y cédula).
Dirección e identificación del inmueble que se arrienda.
Valor del canon mensual, fecha y medio de pago.
Duración del contrato y fecha de inicio.
Garantías: codeudor, póliza o seguro de arrendamiento (no depósito en efectivo).
Quién paga administración y servicios públicos.
Inventario y estado del inmueble al momento de la entrega.
Reglas sobre mascotas, subarriendo y modificaciones al inmueble.
Causales de terminación y procedimiento para la entrega.
Firmas de ambas partes (y del codeudor, si aplica).

Depósito y garantías: lo que sí está permitido

En Colombia es ilegal pedir un depósito en dinero como garantía del contrato de arrendamiento de vivienda. La Ley 820 de 2003 lo prohíbe expresamente, así que si te exigen uno o dos meses de depósito en efectivo, estás en tu derecho de no aceptarlo.

Lo que sí se permite es respaldar el contrato con un codeudor con finca raíz, una póliza de cumplimiento o un seguro de arrendamiento contratado con una aseguradora. Esa garantía cubre al propietario en caso de no pago, sin que el inquilino tenga que inmovilizar su dinero.

Duración y aumento del canon ligado al IPC

El término del contrato lo fijan las partes; si no se pacta, la ley entiende una duración de un año, que se renueva automáticamente mientras el arrendatario cumpla con el pago y las obligaciones.

El canon solo puede aumentarse una vez al año, cumplido cada periodo de doce meses. El incremento máximo permitido es igual al IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año inmediatamente anterior, certificado por el DANE. El arrendador debe avisar por escrito el nuevo valor y la fecha desde la que aplica; no puede subir el canon por encima del IPC ni varias veces en el mismo año.

Causales de terminación del contrato

El arrendatario puede terminar el contrato dentro del plazo dando aviso por escrito con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a tres meses de canon. Cumplido el periodo inicial o sus prórrogas, también puede terminar avisando con tres meses de antelación, sin penalidad.

No pago del canon o de los servicios públicos a cargo del arrendatario.
Subarrendar o ceder el contrato sin autorización del propietario.
Dar al inmueble un uso distinto al pactado o causarle daños graves.
Que el arrendador necesite el inmueble para vivienda propia (avisando con tres meses).
Decisión de demoler o reparar el inmueble de forma que requiera desocuparlo.
Incumplimiento de las demás obligaciones legales o contractuales por cualquiera de las partes.

Qué revisar antes de firmar

Que el canon, la administración y los servicios estén claros y por escrito.
Que no te exijan depósito en efectivo (es ilegal).
Que el incremento anual quede atado al IPC y no a un porcentaje fijo mayor.
Que el inventario refleje el estado real del inmueble (toma fotos).
Que las reglas de mascotas, subarriendo y reparaciones estén definidas.
Que quien firma como arrendador sea el propietario o tenga poder para ello.
Que las causales de terminación y los plazos de aviso sean claros.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio que el contrato de arrendamiento sea por escrito?

No es obligatorio: la ley admite el contrato verbal. Pero siempre conviene firmarlo por escrito para tener prueba del canon, la duración y las obligaciones de cada parte ante cualquier conflicto.

¿Cuánto puede subir el canon de arrendamiento cada año?

Como máximo el IPC del año anterior certificado por el DANE, y solo una vez cada doce meses. El arrendador debe avisar por escrito el nuevo valor; no puede subirlo por encima del IPC.

¿Es legal que me pidan un depósito en dinero?

No. La Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en efectivo u otras garantías en dinero para el arrendamiento de vivienda. Lo válido es un codeudor, una póliza o un seguro de arrendamiento.

¿Con cuánto tiempo debo avisar si quiero entregar el inmueble?

Por lo general con tres meses de anticipación y por escrito. Si terminas el contrato antes del plazo pactado, puede aplicarte una indemnización equivalente a tres meses de canon.

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento si no se pacta plazo?

Si las partes no fijan una duración, la ley entiende un término de un año, renovable automáticamente mientras el arrendatario cumpla con el pago y las demás obligaciones del contrato.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: junio de 2026.