Ley 820 de 2003: arrendamiento de vivienda urbana

¿Qué regula la Ley 820 de 2003 y a quién aplica?

La Ley 820 de 2003 aplica exclusivamente al arrendamiento de vivienda urbana: casas, apartamentos, apartaestudios y habitaciones destinadas a vivir. No cubre locales comerciales, bodegas ni oficinas, que se rigen por el Código de Comercio y el Código Civil.

El contrato puede ser verbal o escrito, pero siempre se recomienda dejarlo por escrito. Aunque no haya documento firmado, la ley presume que existe acuerdo sobre el inmueble, el precio del canon, la forma de pago y la destinación de vivienda. Tener todo escrito evita pleitos sobre lo que se pactó.

Obligaciones del arrendador y del arrendatario

La ley reparte responsabilidades claras entre las dos partes. El arrendador (dueño o administrador) debe entregar el inmueble en buen estado y mantenerlo habitable; el arrendatario debe pagar puntual, cuidar el inmueble y devolverlo como lo recibió.

• Arrendador: entregar el inmueble en buen estado y con servicios funcionando, dar recibo de cada pago, mantener la cosa arrendada (reparaciones estructurales), y respetar el uso pacífico del inmueble.
• Arrendatario: pagar el canon y su parte de servicios y administración a tiempo, usar el inmueble solo para vivienda, cuidarlo, hacer las reparaciones locativas (daños por uso normal) y devolverlo al terminar el contrato.
• Ambas partes: cumplir lo pactado en el contrato y dar los preavisos en los plazos que exige la ley.
• Prohibido para el arrendador: exigir depósitos en dinero, cuotas de admisión o cobros por fuera del canon como condición para arrendar.

Depósitos y garantías: lo que NO se puede cobrar

Este es uno de los puntos más importantes y desconocidos. La Ley 820 de 2003 prohíbe expresamente exigir depósitos en dinero u otra clase de cauciones reales (como retener dinero en garantía) para respaldar el contrato de arrendamiento de vivienda. Si un arrendador te pide un mes de depósito o una garantía en efectivo, está incumpliendo la ley.

En su lugar, la forma legal de garantizar el cumplimiento es a través de un codeudor o fiador, una póliza de arrendamiento con una aseguradora, o una compañía afianzadora. Estas garantías sí son válidas y son las que usan hoy la mayoría de inmobiliarias en Colombia.

Duración, prórroga y aumento del canon (IPC)

Si las partes no pactan un término, la ley entiende que el contrato dura 12 meses. Al vencerse, el contrato se prorroga automáticamente por períodos iguales si ninguna de las partes lo termina cumpliendo los requisitos y preavisos legales. Es decir, no se cae solo: se renueva salvo aviso.

El canon se puede aumentar una vez al año (cada 12 meses de vigencia). El incremento no puede superar el 100% del IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año calendario inmediatamente anterior, certificado por el DANE. Por ejemplo, si el IPC del año anterior fue 5,2%, el arriendo puede subir como máximo ese 5,2%. El arrendador debe avisar por escrito el nuevo valor y desde cuándo rige.

Además, el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble (ni del avalúo, según el tope que aplique), un límite que también fija la ley para evitar cobros desproporcionados.

Terminación del contrato y preavisos

El contrato puede terminar por mutuo acuerdo, por vencimiento con preaviso, o por incumplimiento de alguna de las partes. La ley establece causales específicas para cada lado y plazos de preaviso que deben respetarse para no incurrir en indemnizaciones.

• El arrendatario puede terminar al vencimiento dando preaviso escrito de mínimo 3 meses de anticipación. Si quiere irse antes del vencimiento, puede hacerlo pagando una indemnización equivalente a tres meses de canon y dando el preaviso.
• El arrendador puede terminar al vencimiento, sin indemnización, avisando con mínimo 3 meses de anticipación y en ciertos casos (por ejemplo, para habitar el inmueble o demolerlo/repararlo) consignando una indemnización equivalente a tres meses de canon.
• Causales para terminar en cualquier momento (sin indemnizar): la principal es el no pago del canon o de servicios y administración. También el subarriendo no autorizado, el cambio de destinación del inmueble o el daño grave a la propiedad.
• Todo preaviso debe constar por escrito y enviarse por un medio que deje prueba de recibo (correo certificado o medio idóneo).

Servicios públicos y solidaridad: cuidado con las deudas

La ley creó un mecanismo para que el dueño del inmueble no quede atrapado con deudas de servicios públicos que dejó un inquilino. Al iniciar el contrato, el arrendador o el arrendatario pueden denunciar el contrato ante las empresas de servicios y constituir garantías, de modo que la responsabilidad por consumos quede limitada al arrendatario y no recaiga sobre el propietario.

Si no se hace este trámite, el propietario puede terminar respondiendo solidariamente por servicios impagos. Por eso, antes de entregar el inmueble conviene dejar claro quién paga qué y dejar registro de los consumos al momento de la entrega.

Preguntas frecuentes

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